Quanto ai provvedimenti, vi \u00e8 stata una progressiva escalation: dalla chiusura di alcune aree limitate del paese, alla inibizione generalizzata di tutte le attivit\u00e0 diverse da quelle essenziali, al contingentamento degli accessi.<\/p>\n\n\n\n
Questi eventi hanno inciso sul contratto:<\/p>\n\n\n\n
- impedendo la prestazione o frustrando l\u2019interesse del creditore<\/strong>,<\/li>
- determinando l\u2019insorgere di costi non previsti<\/strong>.<\/li><\/ol>\n\n\n\n
I rimedi a queste disfunzioni possono essere individuati nel contratto stesso (quando prevede delle clausole di adeguamento), nelle norme generali o nelle norme emanate dalla legislazione di emergenza.<\/p>\n\n\n\n
I rimedi consistono nella facolt\u00e0 di una delle parti di chiedere:<\/p>\n\n\n\n
- lo scioglimento<\/strong> del contratto,<\/li>
- la sospensione<\/strong> degli obblighi contrattuali,<\/li>
- la rideterminazione <\/strong>del contenuto degli obblighi delle parti. In alcuni casi, l\u2019incidenza del Covid sui contratti non sar\u00e0 ritenuta rilevante; altre volte, la legislazione di emergenza prevedr\u00e0 rimedi specifici di natura non civilistica.<\/li><\/ol>\n\n\n\n
A livello di norme generali, rispondono a questi rimedi le disposizioni sulla eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta <\/a>o impossibilit\u00e0 sopravvenuta definitiva o temporanea<\/a>; mentre l’impossibilit\u00e0 definitiva porta allo scioglimento del contratto, quella temporanea determina una sospensione degli obblighi e\/o la facolt\u00e0 della parte creditrice di chiedere la parte di prestazione ancora possibile con una riduzione della propria controprestazione; l\u2019eccessiva onerosit\u00e0 porta, sappiamo, allo scioglimento, fatta salva la facolt\u00e0 del creditore di proporre la riconduzione ad equit\u00e0. A chiarimento, si veda il seguente schema:<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/img-c.png\")
<\/figure>\n\n\n\n\nLocazione commerciale<\/h2>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
Uno dei rapporti contrattuali pi\u00f9 colpiti dall\u2019emergenza \u00e8 stata la locazione commerciale<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
In moltissimi casi, infatti, i provvedimenti governativi hanno inciso sulla facolt\u00e0 del conduttore di svolgere nei locali l\u2019attivit\u00e0 che costituiva l\u2019uso consentito dal contratto; la situazione non ha precedenti a cui si possa fare riferimento per l\u2019indagine giurisprudenziale e dottrinale.<\/p>\n\n\n\n
Ad ogni modo, a fronte dell\u2019imposizione governativa di chiusura generalizzata dei punti vendita, si pongono due possibili alternative:<\/p>\n\n\n\n
- la sospensione del pagamento<\/strong> del canone per tutto il tempo dell\u2019emergenza<\/li>
- la sua riduzione proporzionale<\/strong> al limitato godimento.<\/li><\/ol>\n\n\n\n
La facolt\u00e0 di sospensione unilaterale del canone \u00e8 stata ritenuta giustificata in caso di inadempimento del locatore agli obblighi assunti per la variazione della destinazione urbanistica del bene (cfr. Cos\u00ec Cass. civ. Sez. III, Sent., (ud. 21-06-2019) 26-07-2019, n. 20322).<\/p>\n\n\n\n
Il principio sembra invocabile anche in un caso di sostanziale e totale inutilizzabilit\u00e0 del bene, in cui il mancato godimento dipende da fatti non imputabili al locatore ma idonei comunque a frustrare l\u2019interesse del creditore al godimento e le utilit\u00e0 da esso attese: si vedano, in proposito, Cass. civ. Sez. III, 24-07-2007, n. 16315, nonch\u00e9 Cass. civ. Sez. III Ord., 29\/03\/2019, n. 8766 che elevano l\u2019inutilizzabilit\u00e0 della prestazione da parte del creditore ad autonoma causa di scioglimento del contratto per impossibilit\u00e0 al perseguimento della c.d. causa concreta del negozio.<\/p>\n\n\n\n
Naturalmente, la via della sospensione (ossia di esonero dal pagamento) del canone \u00e8 giustificata nel caso di una pressocch\u00e9 totale inutilizzabilit\u00e0 del bene.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta per\u00f2 di una ipotesi che pare astratta; nelle situazioni di attivit\u00e0 commerciali o produttive o sospese, gli immobili condotti in locazione hanno mantenuto una residua utilit\u00e0, quanto meno per il deposito di beni ed attrezzature.<\/p>\n\n\n\n
In questi casi, come nelle ipotesi in cui il provvedimento inibitorio riguardi solo una delle attivit\u00e0 esercitate dal conduttore in una specifica area dell\u2019immobile, sembra pi\u00f9 percorribile la via di una riduzione del canone.<\/p>\n\n\n\n
Il principio \u00e8 pacifico per il caso di impossibilit\u00e0 parziale ai sensi dell\u2019art. 1464 c.c. o in caso di vizi preesistenti o sopravvenuti (artt. 1578 e 1581 c.c.); ugualmente, la disciplina della locazione ammette il rimedio della riduzione del canone quando, a causa di riparazioni straordinarie, il conduttore venga privato del godimento per oltre un sesto della locazione o, comunque, per oltre 20 (venti) giorni (art. 1584).<\/p>\n\n\n\n
Del resto, la disciplina della impossibilit\u00e0 parziale e\/o temporanea (artt. 1256 e 1464 c.c.) mette in rilievo l\u2019interesse del creditore quale causa di estinzione dell\u2019obbligazione e del contratto; la salvaguardia dell\u2019interesse del conduttore all\u2019\u201duso convenuto<\/em>\u201d \u00e8 fatta inoltre oggetto di specifica obbligazione in capo al locatore, mentre la disciplina della legge 392\/1978 d\u00e0 rilievo alla destinazione d\u2019uso per il momento dello scioglimento del contratto (cfr. avviamento, divieto di mutamento d\u2019uso).<\/p>\n\n\n\n
La riducibilit\u00e0 del canone sembra dunque un principio generale collegato, in genere, ai casi di frustrazione temporanea o parziale dell\u2019interesse del conduttore all\u2019uso del bene.<\/p>\n\n\n\n
Infine, l\u2019inutilizzabilit\u00e0 del bene per factum principis<\/em> pare comunque situazione analoga all\u2019impossibilit\u00e0 cadente sullo stato giuridico del bene (per mancanza di autorizzazioni amministrative, un sequestro o confisca di parte dei locali, etc.) o sua consistenza in misura tale da far venire meno l\u2019agibilit\u00e0 del bene; in simili casi, non opererebbero i rimedi previsti dall\u2019art. 1581 o dell\u2019art. 1464 c.c.<\/p>\n\n\n\n
Quindi, l\u2019impossibilit\u00e0 temporanea di utilizzare il bene, ancorch\u00e9 derivante da fatti non collegati allo stato del medesimo o fatti diversi da quelli che incidono sulla sua consistenza, pu\u00f2 condurre alla riduzione del canone.<\/p>\n\n\n\n
La conclusione \u00e8 ragionevole e sostenibile soprattutto per le attivit\u00e0 commerciali che implicano un contatto diretto con il pubblico; non \u00e8 da escludere, comunque, la possibilit\u00e0 di una sospensione del pagamento del canone o di una sua riduzione per gli immobili destinati ad attivit\u00e0 produttive chiuse per l\u2019emergenza sanitaria o per gli uffici degli studi professionali.<\/p>\n\n\n\n
Studi professionali<\/h2>\n\n\n\n
Quanto agli studi professionali<\/strong>, se \u00e8 vero che, a livello nazionale non sono stati emessi provvedimenti restrittivi della loro specifiche attivit\u00e0, vanno tenuti comunque in debito conto sia gli inviti allo svolgimento delle attivit\u00e0 secondo le forme del lavoro agile (smart working<\/a>) sia le disposizioni regionali pi\u00f9 rigorose (come nel caso della Lombardia) sia, infine, la preclusione agli spostamenti della popolazione che, in ogni caso, ha imposto la riorganizzazione del lavoro anche negli studi (si pensi allo svolgimento delle riunioni con i clienti via web).<\/p>\n\n\n\n
Pertanto, anche per gli studi professionali si \u00e8 verificata una restrizione normativa dell\u2019utilizzo dell\u2019immobile che pu\u00f2 riflettersi, quanto meno, in una riduzione dal canone.<\/p>\n\n\n\n
Si segnala che tra le misure emergenziali del D.l. 18\/2021 si \u00e8 introdotta, all\u2019art. 65, la seguente disciplina: \u201cAl fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attivit\u00e0 d’impresa \u00e8 riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C\/1.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n
La misura ha natura fiscale e non sembra autorizzare a concludere che, per il legislatore, il canone del mese di marzo sia dovuto nonostante i provvedimenti limitativi dell\u2019esercizio delle attivit\u00e0 commerciali; molto probabilmente, infatti, il legislatore ha tenuto conto che, alla data del decreto, i canoni di marzo erano stati gi\u00e0 versati ed ha preferito, pertanto, scoraggiare richieste di restituzione a danno dei proprietari con il rischio di provocare ulteriori difficolt\u00e0 finanziarie.<\/p>\n\n\n\n
Quanto alla continuazione del rapporto, va precisato che, se come purtroppo allo stato prevedibile, si verificher\u00e0 un grave crisi economica, questa potr\u00e0 essere assunta a giustificazione per il recesso dal contratto per gravi motivi ai sensi dell\u2019art. 27 della legge 392\/1978 (Cass. civ. Sez. III Sent., 24\/09\/2019, n. 23639 (rv. 655170-01)).<\/p>\n\n\n\n
Contratti di affitto<\/h2>\n\n\n\n
Anche l\u2019affittuario, nella situazione attuale, \u00e8 privato della possibilit\u00e0 di godere utilmente del bene oggetto dell\u2019affitto.<\/p>\n\n\n\n
Coerentemente con le considerazioni svolte nei precedenti paragrafi, sembra quindi possibile invocare la sospensione o la riduzione del canone; in tal senso, oltre alle norme generali degli art. 1256, 1463 e 1464 c.c., si veda l\u2019art. 1623 c.c. \u201cSe, in conseguenza di una disposizione di legge, [di una norma corporativa,] (1) o di un provvedimento dell’autorit\u00e0 riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, pu\u00f2 essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n
Va aggiunto che la sospensione del canone o del corrispettivo non riguarder\u00e0 quei servizi che l\u2019affittante continui a prestare all\u2019affittuario (eventualmente con diverso contratto collegato al contratto di affitto) e la cui utilit\u00e0 non sia venuta meno in forza dei noti provvedimenti: si pensi, ad esempio, ai servizi di guardiania e sorveglianza o di pulizia nei centri commerciali.<\/p>\n\n\n\n
Suggerimenti operativi<\/h2>\n\n\n\n
Nei precedenti paragrafi sono stati indagati i possibili strumenti di tutela delle parti rispetto agli impatti ed alle alterazioni del rapporto contrattuale determinati dalla attuale situazione di emergenza sanitaria e dei provvedimenti governativi conseguenti.<\/p>\n\n\n\n
Come si \u00e8 evidenziato, in alcuni casi la novit\u00e0 e straordinariet\u00e0 della situazione non trova una immediata risposta nel diritto vivente ed alcune soluzioni sono, inevitabilmente, originali, ma prive di consolidato supporto giurisprudenziale.<\/p>\n\n\n\n
Anche per tale ragione, si consiglia di mantenere un canale di dialogo con le controparti contrattuali, al fine di individuare soluzioni condivise al problema sorto. Prima della eventuale autoriduzione del canone, si potr\u00e0 valutare l\u2019avvio dei procedimenti di soluzione alternativa delle controversie quali la negoziazione assistita o la mediazione civile.<\/p>\n\n\n\n
D\u2019altro canto, nell\u2019attuale momento storico, sar\u00e0 opportuno l\u2019uso di particolare prudenza nell\u2019assunzione di nuovi impegni, la cui esecuzione potrebbe essere pregiudicata dalla prosecuzione o peggioramento della crisi sanitaria e dal permanere degli attuali limiti alle attivit\u00e0 produttive o commerciali.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\nMarco Cristiano Petrassi<\/a>, partner SZA Studio Legale<\/a><\/p>\n
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