1) LA RIFORMA FISCALE 2021<\/h2>\n\n\n\n
La riforma fiscale, il cui disegno di legge \u00e8 stato approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 5 ottobre, sar\u00e0 attuata con uno o pi\u00f9 decreti legislativi che il governo dovr\u00e0 emanare entro diciotto mesi dall\u2019entrata in vigore del provvedimento.<\/p>\n\n\n\n
I principi cardine che guidano la riforma fiscale sono quattro:<\/p>\n\n\n\n
- stimolo alla crescita economica attraverso l\u2019aumento dell\u2019efficienza della struttura delle imposte e la riduzione del cuneo fiscale;<\/li>
- razionalizzazione e semplificazione del sistema anche attraverso la riduzione degli adempimenti a carico dei contribuenti e l\u2019eliminazione di micro-tributi;<\/li>
- salvaguardia del principio costituzionale della progressivit\u00e0 del sistema tributario;<\/li>
- riduzione dell\u2019evasione e dell\u2019elusione fiscali.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
I principali aspetti su cui interviene il disegno di legge sono:<\/p>\n\n\n\n
- novit\u00e0 per il regime dei forfettari per lavoro autonomo;<\/li>
- la modifica alle aliquote dell\u2019IRPEF;<\/li>
- tassazione di impresa IRES e IRAP;<\/li>
- IVA e imposte indirette;<\/li>
- riforma del catasto;<\/li>
- riscossione.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
2) LA RENDITA CATASTALE OGGI<\/h2>\n\n\n\n
Il Catasto<\/a><\/strong> \u00e8 l\u2019inventario generale dei beni immobili siti in un determinato territorio e si forma in base ad operazioni di natura tecnica e topografica ed operazioni di natura estimativa ed economica. La sua funzione primaria \u00e8 di natura tributaria ed attiene alla rappresentazione della redditivit\u00e0 dei beni immobili tramite:<\/p>\n\n\n\n
- il reddito dominicale<\/a><\/strong> ed il reddito agrario<\/a><\/strong>, per i terreni;<\/li>
- la rendita catastale<\/a><\/strong>, per i fabbricati.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Pertanto, in base alla tipologia di beni immobili rappresentata si distinguono due Catasti:<\/p>\n\n\n\n
- il Catasto terreni (che censisce i terreni);<\/li>
- il Catasto fabbricati (che censisce i fabbricati).<\/li><\/ul>\n\n\n\n
La formazione del Catasto fabbricati si articola attraverso un iter<\/em>:<\/p>\n\n\n\n
- Dichiarazione delle unit\u00e0 immobiliari urbane accompagnata da una rappresentazione planimetrica dell\u2019unit\u00e0 immobiliare. Ad oggi, tali dichiarazioni vengono redatte e presentate informaticamente avvalendosi della procedura DOCFA<\/a><\/strong> (Documento Catasto Fabbricati);<\/li>
- Procedimento di formazione del Catasto che si articola in una serie di operazioni:<\/li>
- Suddivisione del territorio in zone censuarie omogenee sotto il profilo delle caratteristiche edilizie, tipologia ed epoca;<\/li>
- Qualificazione, le unit\u00e0 immobiliari site in ciascuna zona censuaria vengono ripartite in categorie (A\/1, C\/2, C\/6, etc.) in ragione delle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche e della loro destinazione;<\/li>
- Classificazione, per ciascuna categoria vengono individuate pi\u00f9 classi, ciascuna delle quali corrisponde ad una diversa capacit\u00e0 di reddito;<\/li>
- Formazione dei quadri di qualificazione e classificazione, che indichi le categorie e le classi individuate;<\/li>
- Determinazione degli estimi catastali per ciascuna categoria e classe ovvero, la base per la determinazione della rendita catastale delle unit\u00e0 immobiliari urbane. La tariffa d\u2019estimo \u00e8 costituita dal reddito lordo medio ordinario ritraibile da ogni unit\u00e0 immobiliare, diminuito delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra spesa necessaria a produrlo;<\/li>
- Redazione e pubblicazione del prospetto delle tariffe d\u2019estimo;<\/li>
- Classamento, alle unit\u00e0 immobiliari, tenuto conto delle caratteristiche e della destinazione di ciascuna, vengono assegnate la categoria e la classe, nonch\u00e9 la relativa rendita catastale, ottenuta moltiplicando la tariffa d\u2019estimo per la consistenza (che viene misurata in vani utili per categoria A).<\/li><\/ul>\n\n\n\n
3) CRITICITA\u2019 DELL\u2019ATTUALE SISTEMA CATASTALE<\/h2>\n\n\n\n
Le criticit\u00e0 pi\u00f9 rilevanti sono:<\/p>\n\n\n\n
- le attuali rendite catastali degli immobili sono attribuite sulla base di tariffe d\u2019estimo individuate alla fine degli anni Trenta del secolo scorso, rivalutate con l\u2019applicazione di inefficienti moltiplicatori. Esse non sono pi\u00f9 coerenti con i valori di mercato e soprattutto con la dinamica che tali valori hanno subito nel corso degli anni;<\/li>
- il rapporto tra i valori catastali e quelli di mercato non \u00e8 omogeneo (tanto avviene non solo tra i diversi Comuni italiani, ma addirittura tra le diverse aree dei medesimi Comuni che, al di l\u00e0 della datata distinzione tra aree centrali, intermedie e periferiche, sono state diversamente interessate da processi di sviluppo e dalla localizzazione di servizi e infrastrutture pubbliche);<\/li>
- secondo lo stesso Ministero dell\u2019Economia e delle finanze, il valore di mercato degli immobili residenziali \u00e8 il doppio del valore catastale; tale valore si quadruplica per gli immobili pi\u00f9 datati (compresi quelli dei centri storici), e scende a una per quelli nuovi.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
L\u2019attuale sistema catastale, in assenza di revisioni e di una modalit\u00e0 di classamento coerente con le effettive caratteristiche dell\u2019immobile, \u00e8 dunque fonte di forti disparit\u00e0 sia \u201cverticali\u201d (considerando cio\u00e8 immobili di diverso pregio) sia \u201corizzontali\u201d (considerando cio\u00e8 immobili simili).<\/p>\n\n\n\n
4) LA RIFORMA DEL CATASTO<\/h2>\n\n\n\n
L\u2019a<\/a>rticolo 7 della legge delega<\/a> che parla della revisione del catasto \u00e8 diviso in due commi, che racchiudono altrettante fasi. Si precisa, che la legge delega non contiene che l\u2019ossatura della riforma, delle indicazioni, senza entrare nel dettaglio. Saranno i decreti legislativi che faranno seguito alla delega a delineare tutte le azioni che verranno intraprese.<\/p>\n\n\n\n
La revisione prevede due fasi, la prima intende modificare e modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo di terreni e fabbricati, mentre la seconda fase prevede, a partire dal 1\u00b0 gennaio 2026, una serie di meccanismi per adeguare automaticamente i valori patrimoniali e delle rendite dei fabbricati in base alle variazioni del mercato.<\/p>\n\n\n\n
In particolare, i due aspetti della riforma del catasto possono essere cos\u00ec riassunti:<\/p>\n\n\n\n
- ricognizione dell\u2019odierno sistema e modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili (art. 7, co. 1)<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
\u00c8 prevista l’introduzione di strumenti da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle Entrate per far riaffiorare tutti quei terreni e immobili \u201cfantasma\u201d, non censiti dal catasto. Allo stesso modo tutti i terreni divenuti edificabili ma ancora censiti come agricoli verranno accatastati correttamente e cos\u00ec anche tutti gli immobili abusivi.<\/p>\n\n\n\n
La legge delega prevede inoltre la creazione di nuovi strumenti per facilitare lo scambio telematico di dati tra Comuni e Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n
In sintesi, in questa prima fase il Governo si limiter\u00e0 a fare solo una ricognizione dell\u2019esistente patrimonio immobiliare;<\/p>\n\n\n\n
- revisione del catasto fabbricato (art. 7, co. 2)<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), anche il valore patrimoniale del bene e una rendita parametrata ai valori di mercato, nonch\u00e9 la previsione di un adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unit\u00e0 immobiliari urbane, in base alle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.<\/p>\n\n\n\n
Pi\u00f9 nel dettaglio, il secondo comma dell\u2019art. 7, prevede l\u2019attuazione di un\u2019operazione che porter\u00e0 ad integrare le informazioni gi\u00e0 presenti nel catasto (\u201cintegrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale\u201d), da adottare entro 5 anni e che si applicher\u00e0 dal 1\u00b0 gennaio 2026.<\/p>\n\n\n\n
5) TEMPISTICA ITER DI APPROVAZIONE DELLA RIFORMA DEL CATASTO<\/h2>\n\n\n\n
- revisione del catasto fabbricato (art. 7, co. 2)<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
- ricognizione dell\u2019odierno sistema e modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili (art. 7, co. 1)<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
- Dichiarazione delle unit\u00e0 immobiliari urbane accompagnata da una rappresentazione planimetrica dell\u2019unit\u00e0 immobiliare. Ad oggi, tali dichiarazioni vengono redatte e presentate informaticamente avvalendosi della procedura DOCFA<\/a><\/strong> (Documento Catasto Fabbricati);<\/li>
- la rendita catastale<\/a><\/strong>, per i fabbricati.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
- il reddito dominicale<\/a><\/strong> ed il reddito agrario<\/a><\/strong>, per i terreni;<\/li>
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