Le compravendite immobiliari sono assoggettate a\u00a0imposta di registro<\/a><\/strong>,\u00a0ipotecaria e catastale<\/strong>\u00a0(in misura fissa o proporzionale) o a\u00a0IVA cessione immobili<\/strong>, in relazione alla natura dell\u2019immobile oggetto della vendita (uso abitativo o\u00a0strumentale). La distinzione tra le due tipologie di fabbricati avviene esclusivamente sulla base della classificazione catastale e a tal fine si ricorda che si definiscono:\u00a0<\/p>\n\n\n\n In primo luogo, si ricorda che costituiscono cessioni di beni<\/a><\/strong>, ai fini dell\u2019applicazione dell\u2019Iva, \u201cgli atti a titolo oneroso che comportano trasferimento della propriet\u00e0 ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere\u201d. Per quanto riguarda, poi, il momento impositivo, si rammenta che le cessioni di immobili si considerano effettuate alla data di stipula del contratto di compravendita. Ai fini Iva, in base all\u2019articolo 10, comma 1, del D.P.R. 633\/1972<\/a>, le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali sono esenti Iva tranne in alcuni casi.<\/p>\n\n\n\n Le compravendite esenti da IVA<\/strong> sono quelle in cui (a prescindere dalla qualifica che riveste la parte acquirente) la parte venditrice \u00e8:<\/p>\n\n\n\n Le compravendite immobiliari soggette a IVA<\/strong> sono quelle in cui la parte venditrice \u00e8 un soggetto passivo IVA che:<\/p>\n\n\n\n Allo scopo di determinare la base imponibile sulla quale calcolare l\u2019IVA o l\u2019imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale<\/strong>, \u00e8 necessario effettuare le seguenti distinzioni:<\/p>\n\n\n\n In applicazione del principio di alternativit\u00e0 IVA\/imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, l\u2019imposta di registro, nonch\u00e9 le imposte ipotecaria e catastale, si applicano:<\/strong><\/p>\n\n\n\n a) in caso di cessioni soggette ad IVA<\/strong>: in misura fissa pari ad \u20ac 200,00 cadauna;<\/p>\n\n\n\n b) in caso di cessioni esenti da IVA<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n Per quanto riguarda l\u2019IVA, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi<\/strong> effettuate da imprese costruttrici<\/strong> sono assoggettate a IVA con applicazione dell\u2019aliquota del 10%<\/strong>, salva l\u2019applicazione dell\u2019aliquota del 4% <\/strong>qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti \u201cprima casa<\/strong>\u201d. La cessione avente a oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso<\/strong> \u00e8, invece, soggetta ad IVA<\/strong> con applicazione dell\u2019aliquota ordinaria del 22%<\/strong>. A seguito dei diversi interventi normativi che si sono susseguiti nel tempo, le cessioni di fabbricati abitativi<\/strong> poste in essere dalle imprese<\/strong> possono <\/strong>essere assoggettate ad Iva <\/strong>con il regime dell\u2019inversione contabile<\/strong>. Si assoggettano al meccanismo del \u201creverse charge<\/a>\u201d tutte le cessioni di fabbricati abitativi che risultano imponibili ai fini Iva <\/strong>per effetto dell\u2019esercizio dell\u2019apposita opzione<\/strong> nell\u2019atto di compravendita. Non possono essere mai soggette al regime di inversione<\/strong> contabile le cessioni di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati<\/strong> entro cinque anni dall\u2019ultimazione dei lavori<\/strong>. In tali ipotesi, infatti, le cessioni sono imponibili Iva nei modi ordinari per obbligo<\/strong>. \u00c8 utile precisare che, l\u2019inversione contabile si applica<\/strong> (per obbligo) alle sole cessioni imponibili Iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali il cedente \u00e8 tenuto all\u2019assoggettamento al tributo nei modi ordinari<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n I fabbricati strumentali<\/a> possono essere acquistati da un privato <\/strong>o da un soggetto passivo iva<\/strong> che pu\u00f2 essere un\u2019impresa costruttrice o non costruttrice<\/strong>. Il regime fiscale applicabile alla tassazione varia a seconda del regime fiscale del venditore.<\/p>\n\n\n\n Se l\u2019acquisto avviene da un privato si applica il regime di tassazione dell\u2019imposta di registro<\/strong>. Se l\u2019acquisto avviene da un soggetto passivo iva<\/strong> si applica il regime di tassazione dell\u2019iva salvo l\u2019operazione rientri in una delle ipotesi di esenzione previste dall\u2019articolo 10 del D.P.R. 633\/1972. In tal caso si applica l\u2019imposta di registro. La compravendita di fabbricati strumentali sconta l\u2019imposta di registro sia che la cessione non sia soggetta ad iva sia quando l\u2019operazione \u00e8 soggetta ad iva.<\/p>\n\n\n\n L\u2019operazione non \u00e8 soggetta ad iva quando:<\/p>\n\n\n\n Nel primo caso, ovvero in caso di acquisto da un privato<\/strong>, si applica il regime pieno dell\u2019imposta di registro<\/strong>, in quanto l\u2019operazione \u00e8 fuori campo iva e in ragione del principio di alternativit\u00e0 iva\/registro. Nel secondo caso l\u2019imposta di registro si paga in misura fissa<\/strong>. Quando invece l\u2019operazione \u00e8 soggetta ad iva si applica sempre l\u2019imposta di registro in misura fissa.<\/p>\n\n\n\n Il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella compravendita di fabbricati strumentali si effettua assumendo come base imponibile il prezzo di vendita dell\u2019immobile stabilito in atto.<\/p>\n\n\n\n L\u2019operazione di acquisto o di cessione di un fabbricato strumentale \u00e8 per natura, ai sensi dell\u2019articolo 10, comma 1, n. 8-ter<\/strong> esente iva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La norma, tuttavia, cita due<\/strong> eccezioni<\/strong> dall\u2019esenzione iva:<\/p>\n\n\n\n L\u2019esercizio dell\u2019opzione per l\u2019imposizione iva comporta il pagamento dell\u2019imposta da parte del cessionario mediante il meccanismo dell\u2019inversione contabile anche detto \u201creverse charge\u201d<\/strong>. In tutti i casi di imponibilit\u00e0 ad IVA<\/strong>, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l\u2019aliquota ordinaria del 22%<\/strong>. Diversamente, l\u2019Iva \u00e8 applicabile con l\u2019aliquota ridotta del 10%<\/strong> solo nelle seguenti fattispecie:<\/p>\n\n\n\n In tutte le fattispecie in cui la cessione dell\u2019immobile strumentale \u00e8 effettuata da impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice (nei 5 anni successivi alla conclusione dei lavori), la cessione di fabbricati strumentali \u00e8 esente IVA<\/a><\/strong>. In particolare, le fattispecie di esenzione IVA<\/strong> possono essere:<\/p>\n\n\n\n In tali fattispecie, il trasferimento dell\u2019immobile strumentale \u00e8 esente da IVA \u00e8 soggetto:<\/p>\n\n\n\n Se la cessione di fabbricati strumentali viene effettuata da un soggetto privato (non titolare di partita IVA<\/strong>), sconta:<\/p>\n\n\n\n Trattandosi di cessione da parte di privato ci troviamo fuori dal campo di applicazione dell\u2019IVA.<\/p>\n\n\n\n\n
Compravendite immobiliari soggette a IVA ed esenti<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
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Cessione di fabbricato ad uso abitativo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
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Cessione di fabbricati ad uso strumentale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
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Tabella riepilogativa<\/strong><\/h3>\n\n\n\n