{"id":4462,"date":"2024-09-21T14:23:23","date_gmt":"2024-09-21T14:23:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=4462"},"modified":"2024-09-24T14:24:02","modified_gmt":"2024-09-24T14:24:02","slug":"cessione-contratto-preliminare-di-compravendita-aspetti-fiscali-e-civili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/cessione-contratto-preliminare-di-compravendita-aspetti-fiscali-e-civili\/","title":{"rendered":"CESSIONE CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: ASPETTI FISCALI"},"content":{"rendered":"

Nel settore immobiliare \u00e8 molto frequente il ricorso allo strumento negoziale del preliminare attraverso il quale le parti costituiscono immediatamente un vincolo in ordine alla vendita di un bene rinviando a un momento successivo la stipula dell’atto che ne trasferisce la propriet\u00e0. L’articolo si propone di individuare la disciplina fiscale applicabile a detta fattispecie analizzandone il trattamento ai fini delle imposte dirette e indirette previo inquadramento della stessa sotto il profilo civilistico.<\/em><\/p>\n\n\n\n

PREMESSA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il contratto preliminare di vendita<\/a><\/strong> (detto anche \u201ccompromesso\u201d) \u00e8 uno strumento negoziale largamente utilizzato nel settore immobiliare. La conclusione delle compravendite immobiliari<\/a><\/strong>, infatti, passa spesso attraverso la stipulazione di un atto antecedente \u2013 definito appunto \u201cpreliminare\u201d \u2013 nel quale le parti assumono l\u2019obbligo di concludere in futuro un ulteriore contratto, generalmente gi\u00e0 determinato nei suoi contenuti essenziali, che rispetto al precedente si qualifica come definitivo. Si precisa che tale contratto non produce alcun effetto traslativo, con la sua sottoscrizione, infatti, il promittente acquirente non acquista la propriet\u00e0 del bene, ma assume il solo impegno ad acquistarlo in futuro; e il promittente venditore non perde la propriet\u00e0 del bene medesimo, ma si obbliga unicamente a venderlo in futuro. Di seguito le tipologie che possono riguardare il caso di intestazione di un terzo, in un preliminare di compravendita immobiliare:<\/p>\n\n\n\n

1) Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il promittente acquirente si riserva la facolt\u00e0 di nominare, entro un certo termine, un terzo soggetto che subentra nel preliminare con effetto retroattivo, ossia dal momento della sua stipulazione, in aggiunta o in sostituzione del promittente acquirente medesimo.<\/p>\n\n\n\n

Di seguito un esempio di clausola:<\/p>\n\n\n\n

\u201cIl Signor X si obbliga e promette di vendere al Signor Y che si obbliga e promette di acquistare, per s\u00e9 e\/o per persona da nominare entro il termine\u2026(eventualmente inserire anche essenziale), il seguente immobile\u2026\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2) Contratto preliminare di compravendita a favore del terzo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si rientra in questa ipotesi quando la sostituzione del promittente acquirente non avviene gi\u00e0 nell\u2019ambito del contratto preliminare, ma unicamente nel contratto definitivo, il terzo nominato non diventa in nessun momento parte sostanziale del contratto preliminare.<\/p>\n\n\n\n

Di seguito un esempio di clausola:<\/p>\n\n\n\n

\u201cIl Signor X si obbliga e promette di vendere al Signor Y che si obbliga e promette di acquistare, con riserva di sostituire a s\u00e9 altra persona, fisica o giuridica, al momento della stipula del contratto definitivo, il seguente immobile \u2026\u201d.<\/p>\n\n\n\n

3) Contratto preliminare di compravendita con clausola di cedibilit\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In questo caso la sostituzione del promittente acquirente con un terzo soggetto, designato dallo stesso promittente acquirente, avviene a titolo derivato e con effetto dal momento della cessione del contratto preliminare.<\/p>\n\n\n\n

Di seguito un esempio di clausola:<\/p>\n\n\n\n

\u201cIl Signor X si obbliga e promette di vendere al Signor Y che si obbliga e promette di acquistare, con espressa autorizzazione di sostituire a s\u00e9 altra persona entro il termine fissato per la stipula del rogito notarile, il seguente immobile\u2026\u201d<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 premesso, con il presente articolo vengono analizzate le conseguenze fiscali del contratto preliminare di vendita sotto il profilo sia dell\u2019imposizione indiretta, sia dell\u2019imposizione diretta, non senza aver prima inquadrato la fattispecie da un punto di vista civilistico.<\/p>\n\n\n\n

ASPETTI CIVILISTICI<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il contratto preliminare di compravendita trova fondamento nell\u2019art. 1406 C.C.<\/a>, in base al quale \u201cciascuna parte pu\u00f2 sostituire a s\u00e9 un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purch\u00e9 l\u2019altra parte vi consenta\u201d. Con la cessione del contratto si verifica una successione a titolo particolare nei rapporti nascenti dal negozio giuridico ceduto realizzandosi la sostituzione di uno dei contraenti originari con un nuovo soggetto che subentra nella stessa posizione contrattuale del soggetto cedente. Quanto alla forma della cessione del preliminare, occorre ricordare che secondo la giurisprudenza prevalente, per il negozio di cessione debbono essere osservate le stesse forme previste per il contratto che si trasferisce. Pertanto, la cessione di un contratto per il quale la forma scritta \u00e8 imposta a pena di nullit\u00e0 dovrebbe essere assoggettata al medesimo requisito formale. Di seguito un riepilogo degli aspetti civilistici della cessione del contratto preliminare di compravendita:<\/p>\n\n\n\n

Inquadramento della fattispecie: <\/strong>il promittente acquirente pu\u00f2 sostituire a s\u00e9 un terzo nei rapporti derivanti dal contratto preliminare, attraverso l\u2019istituto della cessione del contratto di cui all\u2019art. 1406 del Codice civile.<\/p>\n\n\n\n

Condizioni da osservare: <\/strong>l\u2019efficacia della cessione \u00e8 subordinata al consenso del contraente ceduto. Tale consenso pu\u00f2 essere dato preventivamente, con apposita clausola inserita nel preliminare, nel qual caso \u00e8 comunque richiesta la notificazione della cessione, oppure successivamente, con l\u2019accettazione della cessione.<\/p>\n\n\n\n

Forma: <\/strong>vanno osservate le stesse forme prescritte per il contratto che si trasferisce. Pertanto, la cessione del preliminare di vendita immobiliare deve avere necessariamente forma scritta.<\/p>\n\n\n\n

ASPETTI FISCALI<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Prima di affrontare le problematiche fiscali legate alla cessione del contratto preliminare di compravendita si ritiene opportuno richiamare sinteticamente la disciplina tributaria del contratto preliminare. Al riguardo occorre individuare quali sono i soggetti che pongono in essere il negozio, in quanto, proprio in base alla qualifica degli stessi, \u00e8 possibile chiarire la tipologia di imposizione indiretta che trova applicazione, tenendo conto del principio di alternativit\u00e0 fra IVA<\/strong> and imposta di registro<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Sotto il profilo IVA<\/a> occorre evidenziare che la conclusione di un contratto preliminare di compravendita non assume alcuna rilevanza ai fini dell\u2019imposta non integrando il presupposto oggettivo ex<\/em> art. 1 del D.P.R. n. 633\/1972<\/a>, ovvero non costituendo una cessione di beni. Tuttavia, se il promittente venditore \u00e8 un soggetto passivo Iva e alla sottoscrizione del preliminare sono corrisposti acconti sul prezzo pattuito, gli stessi dovranno essere assoggettati generalmente al regime Iva del contratto definitivo, atteso che l\u2019operazione di vendita si considera effettuata, limitatamente a quanto corrisposto a titolo di acconto, alla data del pagamento.<\/p>\n\n\n\n

Per quanto riguarda invece l\u2019imposta di registro<\/strong>, occorre ricordare che i contratti preliminari di ogni specie sono soggetti ad imposta di registro in misura fissa. Tuttavia, occorre considerare che le parti contraenti possono inserire all\u2019interno del preliminare delle clausole, accessorie rispetto al suo contenuto tipico, volte a rafforzare le obbligazioni reciproche e a tutelare i rispettivi interessi. Tali somme sono soggette a tassazione autonoma ai fini del tributo di registro. In particolare, la caparra confirmatoria<\/a><\/strong> sconta l\u2019imposta con aliquota dello 0,50%<\/strong>, mentre invece gli eventuali acconti di prezzo<\/strong>, se non soggetti ad imposta sul valore, scontano l\u2019aliquota del 3%<\/strong>. In entrambi i casi, l\u2019imposta assolta sulla caparra e\/o sugli acconti \u00e8 imputata all\u2019 imposta principale di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. <\/strong>ASPETTI FISCALI \u2013 IMPOSIZIONE INDIRETTA<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Con riferimento alle imposte indirette e nello specifico all\u2019imposta di registro<\/a>, coerentemente con il principio per cui la tassazione degli atti avviene in base agli effetti che gli stessi producono, l\u2019articolo 31 del D.P.R. n. 131\/1986<\/a> dispone, al primo comma, che in generale \u201cla cessione del contratto \u00e8 soggetta all\u2019imposta con l\u2019aliquota propria del contratto ceduto \u2026\u201d. Ne consegue che, essendo il preliminare soggetto ad imposta di registro in misura fissa, la relativa cessione sar\u00e0 parimenti soggetta all\u2019imposta fissa. Anche nell\u2019ipotesi in cui nel preliminare si disponga il pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, si ritiene che la relativa cessione sia ugualmente assoggettata a imposta in misura fissa. Tuttavia, qualora la cessione del preliminare di compravendita avvenga a titolo oneroso, vale a dire a fronte di un corrispettivo a favore del cedente, appare ragionevole ritenere quale presupposto impositivo ai fini dell\u2019imposta di registro la pattuizione del corrispettivo stabilito per il subentro di un diverso soggetto nella posizione contrattuale del cedente. Proprio in considerazione di tale onerosit\u00e0 che normalmente caratterizza la cessione del preliminare pare doversi ritenere che la cessione in oggetto sia tassabile con l\u2019aliquota proporzionale del 3%, in quanto atto \u201cavente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale\u201d ai sensi dell\u2019art. 9, parte prima, della menzionata Tariffa del tributo di registro. Non vi sono dubbi, invece, sulla possibilit\u00e0, per il nuovo promittente acquirente, di dedurre, in sede di registrazione del definitivo, le eventuali imposte proporzionali pagate dal soggetto cedente al momento della registrazione del preliminare; infatti, per effetto della cessione, la parte cessionaria subentra automaticamente in tutte le situazioni giuridiche attive e passive dipendenti dal preliminare e facenti capo alla parte cedente.<\/p>\n\n\n\n

    Occorre poi ricordare che, in forza del principio di alternativit\u00e0 fra Iva e imposta di registro, la cessione onerosa del preliminare non sconter\u00e0 il registro proporzionale laddove il corrispettivo di cessione sia soggetto ad Iva. A tale proposito si evidenzia che se il soggetto che cede il preliminare riveste la qualifica di soggetto Iva, la cessione sar\u00e0 imponibile ai sensi dell\u2019articolo 3, comma secondo, n. 5 del D.P.R. n. 633\/1972. Detta disposizione normativa inquadra, infatti, fra le prestazioni di servizi \u201cle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto\u201d, se effettuate verso corrispettivo.<\/p>\n\n\n\n

    Qualora poi l\u2019originario promittente acquirente (che cede il preliminare) abbia versato un acconto sul prezzo pattuito, occorre evidenziare come, secondo l\u2019orientamento dottrinale prevalente, la cessione del contratto preliminare non rientrerebbe fra le fattispecie atte a legittimare l\u2019emissione di una nota di variazione in diminuzione ai fini Iva (ai sensi dell\u2019art. 26 del D.P.R. n. 633\/1972), volta a stornare la fattura relativa a detto acconto. Ci\u00f2 sarebbe invece possibile nell\u2019ipotesi di contratto preliminare per persona da nominare, come si ricava dalla risoluzione dell\u2019Agenzia delle Entrate 11 agosto 2009, n. 212\/E.<\/p>\n\n\n\n

    In tale sede \u00e8 stato precisato di fatto che, qualora le parti indichino quale termine per la nomina il \u201cmomento del rogito notarile\u201d, senza individuare una data precisa oppure una scadenza compresa entro un determinato numero di giorni dal compromesso, il termine \u00e8 da considerarsi incerto. Da cio\u2019 conseguirebbe, sempre secondo la tesi avanzata dall\u2019Agenzia, che, poich\u00e9 la fattispecie contrattuale non rispetterebbe i requisiti previsti dal Codice Civile per integrare la fattispecie del contratto per persona da nominare, il contratto avrebbe effetto tra gli originari contraenti, senza possibilit\u00e0 per il cedente di emettere note di variazione, riconducendo quindi la \u201csostituzione soggettiva\u201d, da un punto di vista fiscale, alla scelta negoziale della cessione del preliminare, con le conseguenze Iva sopra citate.<\/p>\n\n\n\n