{"id":4673,"date":"2025-04-02T14:04:40","date_gmt":"2025-04-02T14:04:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=4673"},"modified":"2025-04-02T14:04:41","modified_gmt":"2025-04-02T14:04:41","slug":"iva-e-regime-pro-rata-nel-settore-immobiliare-guida-completa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/iva-e-regime-pro-rata-nel-settore-immobiliare-guida-completa\/","title":{"rendered":"IVA E REGIME PRO-RATA NEL SETTORE IMMOBILIARE: GUIDA COMPLETA"},"content":{"rendered":"

Cos’\u00e8 il Pro-Rata IVA e quando si applica<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il pro-rata<\/a> di detraibilit\u00e0 \u00e8 quel meccanismo di determinazione forfetaria dell\u2019IVA<\/a> detraibile a cui sono obbligati coloro che effettuano non occasionalmente operazioni esenti. Si tratta di un meccanismo <\/strong>che scatta in automatico\u00a0quando l’azienda effettua operazioni attive sia con iva che esenti<\/strong>. L’articolo si propone di analizzarne la normativa e il suo impatto nel settore immobiliare.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le operazioni attive per una societ\u00e0 immobiliare<\/a><\/strong> si dividono principalmente in due grandi categorie: le cessione immobiliari<\/a><\/strong> e\/o le locazioni immobiliari<\/strong><\/a>. L\u2019immobiliare, sotto questo profilo, \u00e8 segnato dall\u2019applicazione dell\u2019esenzione<\/strong> ai fini IVA<\/strong>.\u00a0 Le locazioni sono, infatti, regolate dall\u2019articolo 10, punto 8, D.P.R. 633\/1972<\/a>, mentre le cessioni dai successivi punti 8-bis<\/a> and 8-ter<\/a>, per quanto riguarda rispettivamente fabbricati abitativi e strumentali. Si riepilogano di seguito i regimi iva applicabili alle diverse casistiche:<\/p>\n\n\n\n

Cessione fabbricati IVA: regole per immobili abitativi<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Cedente<\/strong><\/td>Termini<\/strong><\/td>Iva<\/strong><\/td><\/tr>
Impresa costruttrice o di ripristino<\/td>Cessione entro 5 anni dal termine dei lavori<\/td>Imponibile per obbligo:
– Iva 4% “Prima Casa”
– Iva 10% altri casi
– Iva 22% per immobili di lusso<\/td><\/tr>
Cessione oltre 5 anni dal termine dei lavori<\/td>Esente art. 10 n. 8 bis (in assenza di opzione)<\/td><\/tr>
Imponibile per opzione (in reverse charge se il cessionario \u00e8 un soggetto passivo di imposta):
– Iva 4% “Prima Casa”
– Iva 10% altri casi
– Iva 22% per immobili di lusso<\/td><\/tr>
Impresa che non ha costruito l’immobile

Impresa che non ha ristrutturato l’immobile

Privato<\/td>		 <\/td>Imponibile per opzione (in reverse charge se il cessionario \u00e8 un soggetto passivo di imposta):
– Iva 4% “Prima Casa”
– Iva 10% altri casi
– Iva 22% per immobili di lusso<\/td><\/tr>
Esente (in assenza di opzione)
Esente se venditore privato<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Cessione fabbricati IVA: immobili strumentali e trattamento fiscale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Cedente<\/strong><\/td>Termini<\/strong><\/td>Iva<\/strong><\/td><\/tr>
Impresa costruttrice o di ripristino<\/td>Cessione entro 5 anni dal termine dei lavori<\/td>Imponibile per obbligo di legge con aliquota del 22% o del 10%<\/td><\/tr>
Cessione oltre 5 anni dal termine dei lavori<\/td>Esente (in assenza di opzione)<\/td><\/tr>
Imponibile per opzione con aliquota del 22% o del 10% (in reverse charge se il cessionario \u00e8 un soggetto passivo di imposta)<\/td><\/tr>
Impresa non costruttrice o di ripristino<\/td> <\/td>Imponibile per opzione con aliquota del 22% o del 10% (in reverse charge se il cessionario \u00e8 un soggetto passivo di imposta)<\/td><\/tr>
Esente (in assenza di opzione)<\/td><\/tr>
Privato<\/td> <\/td>Fuori campo Iva<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Detrazione IVA immobili abitativi e locazione: normativa e opzioni<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Locatore<\/strong><\/td>Opzione Iva<\/strong><\/td>Iva<\/strong><\/td><\/tr>
Impresa costruttrice o di ripristino<\/td>Si<\/td>Iva 10%<\/td><\/tr>
No<\/td>Esente art. 10 n. 8<\/td><\/tr>
Impresa che non ha costruito l’immobile<\/td> <\/td>Esente art. 10 n. 8<\/td><\/tr>
Impresa che non ha ristrutturato l’immobile<\/td> <\/td>Esente art. 10 n. 8<\/td><\/tr>
Privato<\/td> <\/td>Fuori campo iva<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Locazione di fabbricati strumentali e trattamento IVA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Locatore<\/strong><\/td>Opzione Iva<\/strong><\/td>Iva<\/strong><\/td><\/tr>
Soggetto Iva<\/td>Si<\/td>Iva 22%<\/td><\/tr>
No<\/td>Esente art. 10 n. 8<\/td><\/tr>
Privato<\/td> <\/td>Fuori campo iva<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il trattamento esente pu\u00f2 essere talvolta derogato come accade in relazione ai<\/strong> fabbricati strumentali<\/a><\/strong> ovvero, per tutti gli immobili, quando ad impiegare il bene \u00e8 il relativo costruttore. Negli altri casi l\u2019esenzione \u00e8 l\u2019unica soluzione possibile.<\/p>\n\n\n\n

Con riferimento alle imprese di ripristino si rende necessario un approfondimento al fine di distinguere quali attivit\u00e0 richiedono l\u2019applicazione dell\u2019Iva in caso di successiva cessione degli immobili. Di seguito una tabella riepilogativa:<\/p>\n\n\n\n

Intervento<\/strong><\/td>Norma<\/strong><\/td>Descrizione<\/strong><\/td>Iva successiva cessione<\/strong><\/td><\/tr>
Manutenzione ordinaria<\/td>Art 31 lett a) L. 457\/1978
Art 3 lett a) D.P.R. 380\/2001<\/td>		nota 1<\/td>NO<\/td><\/tr>
Manutenzione straordinaria<\/td>Art 31 lett b) L. 457\/1978
Art 3 lett b) D.P.R. 380\/2001<\/td>		nota 2<\/td>NO<\/td><\/tr>
Restauro e risanamento conservativo<\/td>Art 31 lett c) L. 457\/1978
Art 3 lett c) D.P.R. 380\/2001<\/td>		nota 3<\/td>SI<\/td><\/tr>
Ristrutturazione edilizia<\/td>Art 31 lett d) L. 457\/1978
Art 3 lett d) D.P.R. 380\/2001<\/td>		nota 4<\/td>SI<\/td><\/tr>
Ristrutturazione urbanistica<\/td>Art 31 lett e) L. 457\/1978
Art 3 lett f) D.P.R. 380\/2001<\/td>		nota 5<\/td>SI<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Nota 1: rientrano nella manutenzione ordinaria<\/strong> quell\u2019insieme di opere rivolte a riparare, rinnovare o sostituire le finiture degli immobili nonch\u00e9 ad integrare e\/o mantenere in piena efficienza gli impianti in esso situati utilizzando materiali analoghi per natura a quelli gi\u00e0 esistenti.<\/p>\n\n\n\n

Possono ricondursi alle manutenzioni ordinarie:<\/p>\n\n\n\n