{"id":4814,"date":"2025-06-16T16:04:10","date_gmt":"2025-06-16T16:04:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=4814"},"modified":"2025-06-16T16:07:33","modified_gmt":"2025-06-16T16:07:33","slug":"imu-2025-e-operazioni-immobiliari-regole-esenzioni-e-deduzioni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/imu-2025-e-operazioni-immobiliari-regole-esenzioni-e-deduzioni\/","title":{"rendered":"IMU 2025 E OPERAZIONI IMMOBILIARI: REGOLE, ESENZIONI E DEDUZIONI"},"content":{"rendered":"<p><em>L\u2019<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imu-2\/\">IMU<\/a> 2025 (Imposta Municipale Propria)<\/strong> \u00e8 una tassa comunale obbligatoria applicata al <strong>possesso di beni immobili<\/strong> (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) situati sul territorio italiano. In questa guida analizziamo come funziona l\u2019IMU con particolare riferimento alle <strong>operazioni immobiliari<\/strong>, ai soggetti passivi, alle esenzioni per <strong>immobili merce<\/strong>, alla disciplina per <strong>immobili strumentali<\/strong> e alla <strong>deducibilit\u00e0 IMU per societ\u00e0 immobiliari<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cos\u2019\u00e8 l\u2019IMU 2025 (Imposta Municipale Propria) e chi \u00e8 obbligato al pagamento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L&#8217;<strong>IMU<\/strong>&nbsp;(Imposta municipale propria) \u00e8 un&#8217;<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imposta-patrimoniale\/\">imposta patrimoniale<\/a><\/strong>, introdotta nel 2012, dovuta da chi possiede immobili, aree edificabili, terreni agricoli. La <a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2013\/12\/27\/13G00191\/sa\">Legge di stabilit\u00e0 2014<\/a> aveva introdotto la nuova imposta IUC (Imposta unica comunale) che comprendeva l\u2019IMU, la<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tasi\/\"> <strong>Tasi<\/strong> <\/a>e la <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tari\/\">Tari<\/a><\/strong>. La <a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2019\/12\/30\/19G00165\/s\">Legge di bilancio 2020<\/a> ha soppresso la IUC (mantenendo la Tari) e unificato IMU e Tasi, lasciando solo la nuova IMU.<\/p>\n\n\n\n<p>Sono tenuti al pagamento dell\u2019imposta:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il proprietario o il titolare di altro diritto reale minore (es. l\u2019usufruttuario, il titolare del diritto di superficie, il titolare del diritto d\u2019uso e di abitazione).&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>il genitore affidatario dei figli, titolare del diritto di abitazione in quanto assegnatario della casa familiare, a seguito di provvedimento di separazione\/divorzio<\/li>\n\n\n\n<li>il locatario finanziario, a decorrere dalla data di stipula del contratto di leasing e per tutta la durata del contratto<\/li>\n\n\n\n<li>il concessionario di aree demaniali<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019amministratore di condominio (per conto di tutti i condomini) per i beni comuni censibili condominiali, quali portineria e parti comuni edificio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>e la stessa si applica sui seguenti immobili:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>fabbricati iscritti al catasto, incluse le pertinenze;<\/li>\n\n\n\n<li>aree fabbricabili;<\/li>\n\n\n\n<li>terreni agricoli.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>IMU 2025 e imprese immobiliari: classificazioni e soggetti coinvolti<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Nel <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/settore-immobiliare-2\/\">settore immobiliare<\/a>, si distinguono tre categorie principali:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-immobiliari-di-vendita\/\">Imprese immobiliari di vendita<\/a><\/strong>, che comprano e rivendono immobili;<\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-di-costruzione\/\">Imprese di costruzione<\/a><\/strong>, che edificano fabbricati;<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-immobiliari-di-gestione\/\"><strong>Imprese<\/strong> <strong>immobiliari di gestione<\/strong><\/a>, che affittano immobili a terzi.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Oltre a un\u2019attenta valutazione delle imprese immobiliari risulta utile porre particolare attenzione all\u2019oggetto finale dell\u2019attivit\u00e0 e quindi agli stessi immobili. La classificazione pi\u00f9 utile trova la sua genesi nell\u2019attivit\u00e0 svolta dall\u2019impresa, di conseguenza:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nelle imprese di costruzione e\/o rivendita \u00e8 doveroso distinguere gli immobili in \u201c<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/immobili-strumentali\/\">immobili strumentali<\/a><\/strong>\u201d e \u201c<strong>immobili merce<\/strong>\u201d mentre<\/li>\n\n\n\n<li>nelle immobiliari di gestione si distinguono gli \u201cimmobili strumentali\u201d e gli \u201c<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/immobili-patrimonio-2\/\">immobili patrimonio<\/a><\/strong>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Esenzione IMU immobili merce e obblighi per immobili strumentali<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>In ambito immobiliare, in presenza di tutti i requisiti oggettivi e soggettivi, per gli \u201c<strong>immobili strumentali<\/strong>\u201d e per gli \u201c<strong>immobili patrimonio<\/strong>\u201d l\u2019IMU \u00e8 sempre <strong>dovuta<\/strong> mentre per gli \u201c<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/immobili-merce-2\/\">immobili merce<\/a><\/strong>\u201d, ovvero per i fabbricati realizzati dall\u2019impresa e destinati dall\u2019impresa alla vendita, purch\u00e9 non concessi in locazione, si segnala che la disciplina IMU introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 prevede l\u2019<strong>esenzione <\/strong>ai fini IMU. L\u2019art. 1 comma 751 della Legge n. 160\/2019 stabilisce, infatti, che \u201c<em>A decorrere dal 1\u00b0 gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall\u2019impresa costruttrice alla vendita, finch\u00e9 permanga tale destinazione e non siano locati, sono esenti da IMU<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Risulta opportuno segnalare che la Cassazione, con due Ordinanze del 2025, ha interpretato in senso <strong>restrittivo<\/strong> la norma affermando che la qualifica di \u201cimmobile \u2013 merce\u201d ai fini IMU deve essere ricondotta alla <strong>sola costruzione<\/strong> diretta da parte dell\u2019impresa e che ogni forma di utilizzo alternativo alla vendita, anche se temporanea, fa venire meno l\u2019esenzione.<\/p>\n\n\n\n<p>Nello specifico, <a href=\"https:\/\/i2.res.24o.it\/pdf2010\/S24\/Documenti\/2025\/04\/23\/AllegatiPDF\/10392.pdf\">l\u2019Ordinanza 10392\/2025 della Cassazione<\/a> ha sancito che l\u2019esenzione IMU non pu\u00f2 essere riconosciuta agli immobili acquistati da un\u2019impresa per essere sottoposti a interventi di ristrutturazione con successiva vendita. Ci\u00f2 in quanto la Cassazione, con riferimento al concetto di \u201c<strong>costruiti<\/strong>\u201d fa riferimento <strong>alla sola realizzazione ex novo da parte dell\u2019impresa senza includere gli interventi di recupero edilizio su edifici gi\u00e0 esistenti<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Diversa, invece, l\u2019interpretazione del <strong>MEF<\/strong> che assimila le due fattispecie affermando che l\u2019agevolazione IMU \u00e8 da considerarsi <strong>valida sia per le costruzioni ex novo che per i restauri e le ristrutturazioni edilizie e urbanistiche<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>A tal fine sono da considerarsi assimilabili a nuova costruzione:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Interventi di restauro e risanamento conservativo di cui all\u2019art. 3, comma 1, lett. c del DPR 380\/2001;<\/li>\n\n\n\n<li>Interventi di ristrutturazione edilizia di cui all\u2019art. 3, comma 1, lett. d del DPR 380\/2001;<\/li>\n\n\n\n<li>Interventi di ristrutturazione urbanistica di cui all\u2019art. 3, comma 1, lett. f del DPR 380\/2001.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Infine, con riferimento agli \u201cimmobili merce\u201d provvisoriamente locati si segnala che la Cassazione, con l\u2019ordinanza n. 10394\/2025, ha stabilito che la concessione dell\u2019immobile in locazione a terzi, anche se limitata nel tempo, fa perdere il diritto all\u2019esenzione IMU anche per il periodo in cui l\u2019immobile non risulta affittato. In sostanza, dunque, per la Cassazione ai fini dell\u2019applicazione del beneficio fiscale \u00e8 <strong>necessario che l\u2019immobile sia destinato alla vendita per l\u2019intero periodo di imposta e che sia nella piena disponibilit\u00e0 dell\u2019impresa costruttrice senza concessione d\u2019uso a terzi<\/strong>. In quest\u2019ultimo caso <strong>anche il MEF ha espresso lo stesso parere nel corso di Telefisco 2014<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Deducibilit\u00e0 IMU 2025 per le societ\u00e0 immobiliari e imprese di costruzione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La deduzione dell\u2019Imu pagata sugli immobili interessa i soggetti passivi titolari di <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/reddito-dimpresa-3\/\">reddito d\u2019impresa<\/a><\/strong> o di <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/reddito-derivante-dallesercizio-di-arte-o-professione\/\">reddito derivante dall\u2019esercizio di arte o professione<\/a><\/strong>, ovvero:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le societ\u00e0 e gli enti commerciali residenti;<\/li>\n\n\n\n<li>gli enti non commerciali, <strong>limitatamente all\u2019Imu pagata<\/strong> sugli immobili relativi all\u2019attivit\u00e0 commerciale esercitata;<\/li>\n\n\n\n<li>le Snc, Sas ed equiparate e le imprese individuali, familiari o coniugali;<\/li>\n\n\n\n<li>le persone fisiche, le societ\u00e0 e gli enti non residenti che esercitano attivit\u00e0 commerciali nel territorio dello Stato mediante stabili organizzazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>i professionisti e gli studi professionali.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Per poter dedurre l\u2019Imu dalla base imponibile <strong><a href=\"Ires:\">Ires<\/a><\/strong>\/<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/irpef-3\/\">Irpef<\/a><\/strong> \u00e8 necessario che tale imposta sia afferente a <strong>fabbricati strumentali<\/strong>, posseduti a titolo di propriet\u00e0 o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie), oppure dati in concessione (beni su aree demaniali) o concessi in locazione finanziaria (leasing) per i quali, ai sensi dell\u2019articolo 9, comma 1, D.Lgs. 23\/2011, l\u2019imposta \u00e8 dovuta rispettivamente dal concessionario e dal locatario (o conduttore).<\/p>\n\n\n\n<p>Resta <strong>indeducibile<\/strong> dalle imposte sui redditi, l\u2019Imu pagata dal soggetto passivo relativamente <strong>agli immobili patrimonio <\/strong>and<strong> agli immobili merce.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Resta, inoltre, sempre confermata l\u2019<strong>indeducibilit\u00e0<\/strong> del tributo ai fini <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/irap-3\/\">Irap<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Una considerazione \u00e8 doverosa per quanto attiene gli immobili detenuti dalle <strong>societ\u00e0 immobiliari di gestione<\/strong>, vale a dire gli immobili posseduti dalle imprese che si limitano al mero godimento degli stessi, normalmente concedendoli in locazione a terzi. Per le societ\u00e0 immobiliari di gestione non \u00e8 rilevante l\u2019oggetto indicato nello statuto, n\u00e9 il codice attivit\u00e0 indicato e neppure la rilevazione contabile dell\u2019immobile all\u2019atto dell\u2019acquisizione, ma assume rilevanza esclusivamente l\u2019effettivit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 esercitata. Per tali societ\u00e0 si pone, infatti, la necessit\u00e0 di individuare i beni per i quali \u00e8 ammessa la deducibilit\u00e0 dell\u2019Imu.<\/p>\n\n\n\n<p>Se per gli <strong>immobili strumentali per natura<\/strong> (anche locati) l\u2019Imu \u00e8 <strong>deducibile<\/strong>, per gli immobili abitativi \u00e8 necessario distinguere a seconda che gli stessi siano:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>tenuti a disposizione<\/strong> (locati o non locati), in tal caso l\u2019Imu rimane <strong>indeducibile<\/strong> dal reddito d\u2019impresa;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>strumentali per destinazione<\/strong>, vale a dire utilizzati direttamente dalla societ\u00e0 (ad esempio, quale sede legale e\/o amministrativa), in tal caso l\u2019Imu \u00e8 <strong>deducibile<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bisogna, infine, sottolineare che per i soggetti titolari di reddito di impresa, l\u2019Imu di competenza di un certo periodo di imposta costituisce costo deducibile dalle imposte sui redditi, a condizione che tale imposta sia pagata dal contribuente, ai sensi dell\u2019articolo 99, comma 1, <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tuir-2\/\">Tuir<\/a><\/strong>. Secondo l\u2019Agenzia delle entrate, infatti, quest\u2019ultima disposizione del Testo Unico non introdurrebbe: \u201cai fini della determinazione del reddito d\u2019impresa un puro criterio di cassa in deroga a quello generale di competenza dei componenti negativi, ma costituisce una norma di cautela per gli interessi erariali introducendo un\u2019ulteriore condizione di deducibilit\u00e0 per le imposte che \u00e8 appunto l\u2019avvenuto pagamento\u201d (circolare n. 10\/E\/2014). Conseguentemente, per i titolari di reddito d\u2019impresa, l\u2019Imu di competenza del periodo di imposta in corso al 31 dicembre 20XX costituisce un costo deducibile purch\u00e9 l\u2019imposta sia stata pagata nel medesimo periodo d\u2019imposta.<\/p>\n\n\n\n<p>Hai bisogno di assistenza sull\u2019IMU per la tua impresa immobiliare? Il team di<strong> <\/strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/servizi\/consulenza-strategica\/\">CA Consulting<\/a> pu\u00f2 aiutarti a interpretare la normativa e ottimizzare la tua strategia fiscale.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/professional\/francesco-cospito\/\">Francesco Cospito<\/a> (Partner <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/\">CA Group<\/a>)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<div style=\"min-height: 30px;display: inline-block;\"><input id=\"4814\" style=\"float: right;max-width: 50px;\" src=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/plugins\/wp-advanced-pdf\/asset\/images\/pdf.png\" alt=\"#TB_inline?height=230&amp;width=400&amp;inlineId=examplePopup1\" title=\"Export pdf to your Email\" class=\"thickbox export-pdf\" type=\"image\" value=\"Export to PDF\" \/><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019IMU 2025 (Imposta Municipale Propria) \u00e8 una tassa comunale obbligatoria applicata al possesso di beni immobili (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) situati sul territorio italiano. 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