{"id":4854,"date":"2025-06-23T13:02:23","date_gmt":"2025-06-23T13:02:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=4854"},"modified":"2025-06-23T13:02:23","modified_gmt":"2025-06-23T13:02:23","slug":"guida-alla-rinuncia-abdicativa-della-proprieta-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/guida-alla-rinuncia-abdicativa-della-proprieta-immobiliare\/","title":{"rendered":"Guida alla Rinuncia Abdicativa della Propriet\u00e0 Immobiliare"},"content":{"rendered":"<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Il caso delle multipropriet\u00e0 turnarie<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><em>Gli atti di <strong>rinuncia alla propriet\u00e0 immobiliare<\/strong> sono ritornati di grande attualit\u00e0 negli ultimi anni soprattutto in relazione al caso delle <strong>multipropriet\u00e0 turnarie<\/strong>, particolarmente diffusesi tra gli anni 70 e 90, ritornate di attualit\u00e0 a seguito della perdita del loro valore intrinseco che si \u00e8 accompagnato ad un aumento esponenziale delle spese di gestione a carico dei proprietari. Il presente contributo fa il punto in diritto del concetto di rinuncia abdicativa della propriet\u00e0 immobiliare e affronta lo stato attuale della giurisprudenza, sempre pi\u00f9 coinvolta in decisioni riguardanti rinunce di propriet\u00e0 all\u2019interno di complessi gestiti nella forma della multipropriet\u00e0, di cui si cerca di fornire definizioni e categorie di massima.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tipologie di multipropriet\u00e0 immobiliare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Il coinvolgimento sempre maggiore del Giudice ordinario per controversie inerenti alle multipropriet\u00e0 trae origine da due cause principali (la perdita di valore e l\u2019aumento di costi di gestione), ciascuna intrinsecamente collegata alle due principali tipologie di utilizzo turnario della propriet\u00e0 immobiliare:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La multipropriet\u00e0 Reale<\/li>\n\n\n\n<li>La multipropriet\u00e0 Contrattuale<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Innanzitutto \u00e8 importante dare una definizione del concetto di Multipropriet\u00e0 immobiliare, che ha rappresentato a partire dagli anni 70 e fino a tutto gli anni 90 del secolo scorso, un fenomeno economico di rilevantissime proporzioni, oltre che protagonista di casi emblematici di truffe e fallimenti che hanno creato danni ingentissimi al tessuto economico della \u201c<em>middle class\u201d <\/em>italiana, ammaliata dalla possibilit\u00e0 di poter godere l\u2019utilizzo di immobili in localit\u00e0 di vacanza di grande bellezza e attrattivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>La multipropriet\u00e0 \u00e8 nella sostanza un istituto immobiliare che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralit\u00e0 di soggetti. I soggetti convolti in tale utilizzo turnario possono anche non essere direttamente proprietari del bene immobile, ma solamente di godere del diritto di utilizzo temporaneo, in forza di un contratto stipulato con un terzo proprietario.<\/p>\n\n\n\n<p>Da tale distinzione deriva l\u2019individuazione di due distinte tipologie di multipropriet\u00e0: Reale e Contrattuale.<\/p>\n\n\n\n<p>La differenza fondamentale delle due tipologie risiede nel tipo di diritto a cui \u00e8 agganciata la possibilit\u00e0 di godimento turnario della propriet\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>derivante nel primo caso dall\u2019acquisto di una porzione di un immobile univocamente individuato (la cui propriet\u00e0 \u00e8 nei fatti una comunione con altri comproprietari, regolata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice civile);<\/li>\n\n\n\n<li>regolata, nel secondo caso, da un vincolo contrattuale a prestazioni corrispettive stipulato con un terzo proprietario, senza che vi sia un trasferimento di un diritto reale di godimento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Come sar\u00e0 approfondito nel corso del presente contributo, gli atti di abdicazione della propriet\u00e0 possono avere impatto giuridico sul primo tipo di multipropriet\u00e0, in quanto caratterizzato dalla presenza di una comunione legale, ma non sul secondo per il quale valgono le regole sul recesso contrattuale e sulle leggi speciali (comunitarie e nazionali) che hanno tentato di regolamentare il fenomeno, imponendo vincoli soprattutto per quanto riguarda le necessarie clausole di recesso.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Caratteristiche della multipropriet\u00e0 reale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/multiproprieta-reale\/\">multipropriet\u00e0 reale<\/a><\/strong> basa il diritto di godimento turnario su un duplice accordo contrattuale tra il cedente del bene ed il cessionario:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>contratto di compravendita di una quota del bene oggetto del godimento turnario. Gli acquirenti diventano a tutti gli effetti proprietari, in comunione indivisa ai sensi <a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/atto\/serie_generale\/caricaArticolo?art.versione=1&amp;art.idGruppo=139&amp;art.flagTipoArticolo=2&amp;art.codiceRedazionale=042U0262&amp;art.idArticolo=1100&amp;art.idSottoArticolo=1&amp;art.idSottoArticolo1=10&amp;art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&amp;art.progressivo=0\">dell\u2019art. 1100 del c.c<\/a>., dell\u2019immobile che sar\u00e0 oggetto di utilizzo tra i vari partecipanti. Normalmente negli atti di compravendita di queste quote immobiliari la presunzione prevista dal primo comma dell\u2019art. 1102 viene superata da precise disposizioni contrattuali, che assegnano quote diverse a seconda della quantit\u00e0 di periodo unitario di utilizzo di cui si richiede l\u2019acquisto e quindi in aggancio stretto con il secondo contratto stipulato;<\/li>\n\n\n\n<li>contratto di utilizzo turnario. Stipulato quale impegno a rispettare una pi\u00f9 generale tabella regolamentare di utilizzi, normalmente approvata al momento di costruzione dei complessi vacanzieri poi offerti in multipropriet\u00e0 ed inserito nei regolamenti condominiali. Un esempio per tutti \u00e8 quello della costruzione di resort o residence offerti in vendita ai singoli utilizzatori turnari, su cui viene imposto un regolamento condominiale che, al suo interno, individua decadi o settimane nel corso dell\u2019anno associate alla singola quota di comunione acquistata dal cessionario del bene. Di norma l\u2019individuazione del periodo di utilizzo corrisponde ad una precisa quota di compropriet\u00e0 mai ulteriormente frazionabile. Non infrequente il caso di regolamenti condominiali che individuano, come unit\u00e0 minima di propriet\u00e0, la decade di ogni singolo mese consentendo di acquistare una sola o multipli di essa. Tale divisione in decadi (stessa identica logica pu\u00f2 essere applicata ad una divisione settimanale) corrisponder\u00e0 all\u2019unit\u00e0 minima di propriet\u00e0 immobiliare acquistabile: un trentaseiesimo di propriet\u00e0 in caso di divisione in decadi ovvero un cinquantaduesimo in caso di unit\u00e0 settimanali. L\u2019acquirente che decidesse di acquistare una quota di multipropriet\u00e0 nella forma della propriet\u00e0 reale, diverrebbe proprietario di un solo trentaseiesimo o di un cinquantaduesimo dell\u2019unit\u00e0 immobiliare stessa. Le tabelle condominiali cos\u00ec costituite riportano sempre tabelle millesimali che assegnano un numero di millesimi alle singole unit\u00e0 di utilizzo (decade o settimana), calcolato in base ad una precisa stagionalit\u00e0 di utilizzo: ad una decade del mese di agosto in localit\u00e0 di mare o di montagna, quindi in alta stagione, sar\u00e0 assegnato un numero di millesimi superiore rispetto ad una medesima decade o settimana in bassa stagione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Da questa prima definizione possono essere fatte le prime deduzioni:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le singole decadi o settimana di utilizzo non contribuiscono allo stesso modo al mantenimento della cosa comune. Il proprietario di alta stagione ha costi maggiori di un comproprietario di bassa stagione.<\/li>\n\n\n\n<li>Il frazionamento in decadi o settimane (frazionamenti giornalieri renderebbero la gestione degli immobili pressoch\u00e9 impossibili), genera aberrazioni condominiali importanti, per cui non solo deve essere gestita la cosa comune, ma anche ogni singola unit\u00e0 immobiliare \u00e8 nei fatti una ulteriore sotto-comunione, che deve rispettare le stesse regole della comunione ordinaria sovrastante.<\/li>\n\n\n\n<li>Il passaggio generazionale moltiplica i comproprietari nelle persone degli eredi coinvolti. Se il primo acquirente \u00e8 effettivamente proprietario di una quota immobiliare, al momento del decesso i chiamati all\u2019eredit\u00e0 diverranno proprietari della quota del <em>de cuius<\/em>, con complicazioni enormi legate alla indivisibilit\u00e0 (contrattuale) della singola quota di utilizzo. Se il <em>de cuius<\/em> era proprietario di una singola decade di utilizzo, quindi di un trentaseiesimo dell\u2019immobile non ulteriormente divisibile, tra gli eredi si generer\u00e0 una ulteriore sotto-comunione indivisa avente ad oggetto la singola decade o settimana. L\u2019effetto del passare degli anni su questa impostazione \u00e8 dirompente: in complessi vacanzieri inizialmente venduti a poche decine di acquirenti, il passare dei decenni dagli anni 70 ad oggi, coinvolge potenzialmente centinaia di soggetti giuridici, tutti partecipanti al condominio costituito su tutto il complesso, a gruppi partecipanti alle singole comunioni immobiliari, in gruppi pi\u00f9 ristretti a potenziali comunioni ereditarie della singola unit\u00e0 di utilizzo turnario. Tale impatto ha come ulteriore conseguenza che la gestione della maggior parte dei complessi organizzati in questo modo \u00e8 sovente governata da un complesso sistema di deleghe ed un basso quorum deliberativo, il cui esito \u00e8 poi il generale disinteresse alla cosa comune dei pi\u00f9 e l\u2019aumento spropositato della spesa condominiale, integralmente sotto il controllo di \u00e9lite ristrette di proprietari interessati.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Facilmente si comprende dunque che questa prima tipologia di multipropriet\u00e0, peraltro la pi\u00f9 antica e diffusa, sia nei fatti una iattura per chi ne fa parte volontariamente e per chi ne \u00e8 stato coinvolto per uno o pi\u00f9 passaggi ereditari. La globalizzazione, la possibilit\u00e0 di viaggiare a costi pi\u00f9 bassi di un tempo, la possibilit\u00e0 di prenotare via internet alloggi e vacanze in qualsiasi parte del mondo a basso costo, ha reso la multipropriet\u00e0 uno strumento e una proposta turistica assolutamente non conveniente nel mondo moderno.<\/p>\n\n\n\n<p>In particolare, rileviamo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il sostanziale azzeramento del valore di queste quote immobiliari, sostanzialmente invendibili, o scambiabili ad un prezzo negativo;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019aumento esponenziale dei costi di gestione delle strutture (i comproprietari si disinteressano del loro mantenimento che, a causa della anzianit\u00e0 delle strutture e dell\u2019azzeramento dei prezzi di mercato, sono sempre meno incentivati ad investire nella cosa comune per mantenerne il valore, innescando un processo di selezione avversa che ha come esito la rovina definitiva delle strutture);<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019aumento esponenziale delle morosit\u00e0 condominiali, in conseguenza del crollo dei valori gi\u00e0 segnalato.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>A tal proposito basti pensare che una quota (decade o settimana) di utilizzo turnario in multipropriet\u00e0 reale compravenduto nei primi anni 2000 mediamente a \u20ac 10.000, viene oggi (nel migliore dei casi) ceduto a \u20ac 2.500. In alcune strutture del centro Italia meno rinomate si sono presentate situazioni di cessione a prezzo zero, con accollo da parte del cedente del costo di trasferimento della propriet\u00e0 (prezzo negativo). In tale caso quindi la titolarit\u00e0 del diritto di propriet\u00e0 turnaria rappresenta unicamente un debito costante nei confronti dei vari condom\u00ecni che non pu\u00f2 trovare quasi mai una valorizzazione soddisfacente.<\/p>\n\n\n\n<p>Ulteriore aggravio delle difficolt\u00e0 di valorizzazione di questi beni \u00e8 intervenuto recentemente con l\u2019introduzione di regole pi\u00f9 severe per accedere ad affitti brevi. La necessit\u00e0 di dotarsi di numeri identificativi degli immobili, per poter proporre l\u2019utilizzo delle unit\u00e0 turnarie su piattaforme on line, \u00e8 solo uno degli ostacoli da superare per poter mettere a reddito queste propriet\u00e0. Spesso e volentieri tra i comproprietari non \u00e8 possibile superare le decisioni relative a chi debba chiedere le autorizzazioni per l\u2019affitto del bene, oppure superare l\u2019ostacolo di un comproprietario dissenziente in quanto non d\u2019accordo all\u2019utilizzo del suo immobile da parte di terzi estranei cui un altro comproprietario pu\u00f2 decidere di affittare.<\/p>\n\n\n\n<p>La sostanza della multipropriet\u00e0 immobiliare \u00e8 quella di un sistema di utilizzo di beni immobili che nel tempo \u00e8 destinato ad essere ingestibile e a giungere a situazioni, evitabili solo in caso di coinvolgimento di pochi soggetti illuminati, di totale impossibilit\u00e0 di decisione, che aumenta e accelera se possibile il deperimento del bene e del suo contenuto (basti pensare agli arredamenti, agli impianti idraulici e idrici, la cui manutenzione \u00e8 lasciata alla decisione di tutti gli utilizzatori della singola comunione indivisa, quasi mai in accordo e armonia).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Funzionamento della multipropriet\u00e0 contrattuale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019impostazione puramente contrattuale della propriet\u00e0 turnaria \u00e8 quella decisamente pi\u00f9 moderna e che ha cercato, soprattutto nel corso degli anni Novanta dello scorso secolo, di superare le drammatiche disfunzioni della condivisione turnaria di un diritto di propriet\u00e0 reale immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p>In questo ambito l\u2019acquirente non acquista alcuna propriet\u00e0 immobiliare, ma solo il diritto di godimento di una singola unit\u00e0 immobiliare per un determinato periodo (settimana o decade). La propriet\u00e0 immobiliare rimane quindi saldamente nelle mani di un terzo fornitore che non cede la propriet\u00e0 del bene, ma solo il diritto di godimento. Tali contratti hanno interessato soprattutto strutture alberghiere e turistico-ricettive.<\/p>\n\n\n\n<p>La tipica struttura contrattuale \u00e8 l\u2019acquisto del godimento turnario del periodo con contestuale accollo delle spese di mantenimento della struttura sulla base di una tabella millesimale, calcolata con i medesimi criteri sopra descritti per la multipropriet\u00e0 reale. Unit\u00e0 di utilizzo in alta stagione sono mediamente associate a un numero di millesimi superiore rispetto al medesimo diritto di godimento per un periodo di bassa stagione.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa impostazione consentiva un maggiore appeal nei confronti del pubblico e quindi ha permesso una maggiore diffusione di questi tipi di contratti. Il mero rapporto contrattuale, per esempio, consentiva ai gestori di proporre scambi di periodi con altri utenti in diverse strutture gestite in tutto il mondo. Un utilizzatore di una settimana di vacanza in Alta Badia, secondo procedure interne ai vari circuiti con tempi e scadenze prefissati, poteva liberare la sua unit\u00e0 di utilizzo al mercato degli altri comproprietari e \u201cscambiare\u201d la sua settimana con un utilizzatore di base in Sardegna o addirittura ai Caraibi. I gestori delle strutture gestendo gli scambi promettevano, sostenendo il costo di una singola unit\u00e0 di godimento immobiliare, di poter fare la propria vacanza nella settimana acquistata in strutture diverse. Bisogna riconoscere che tale impostazione per qualche lustro ha funzionato, quanto meno fino all\u2019avvento delle piattaforme di prenotazione on line, che hanno reso evidente che l\u2019acquisto definitivo di periodi di vacanza non era pi\u00f9 necessario, data l\u2019apertura del mercato turistico mondiale alla rete e quindi al mercato dei vacanzieri di tutto il mondo, con offerte sostanzialmente illimitate.<\/p>\n\n\n\n<p>La diffusione enorme di questa impostazione, che ha fatto la fortuna di svariati operatori alberghieri, \u00e8 stata oggetto di interesse del legislatore comunitario e nazionale in diverse occasioni, le pi\u00f9 importanti norme in materia sono state<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/IT\/ALL\/?uri=CELEX:31994L0047\">Direttiva 94\/47\/CE del Parlamento europeo<\/a> e del Consiglio, del 26.10.1994, relativa alla tutela del consumatore per taluni aspetti dei contratti relativi all&#8217;acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. L\u2019intervento ha tentato di assegnare agli utilizzatori alcuni diritti applicabili in tutta l&#8217;U.E. al fine di fissare un regolamento uniforme per la loro tutela. La direttiva ha introdotto una normativa quadro destinata a vincolare i singoli legislatori europei nell&#8217;adozione di una regolamentazione interna, atta a proteggere il consumatore nei rapporti negoziali aventi ad oggetto l&#8217;acquisto del diritto di godimento a tempo parziale secondo tre elementi fondanti:<\/li>\n\n\n\n<li>l&#8217;obbligo per il venditore di fornire tutte le informazioni tecniche e giuridiche, le pi\u00f9 dettagliate possibile, inerenti all\u2019operazione da perfezionare nella fase della sua trattativa;<\/li>\n\n\n\n<li>la possibilit\u00e0 per l&#8217;acquirente di recedere, anche\u00a0ad nutum, dal contratto;<\/li>\n\n\n\n<li>il divieto per il venditore di esigere dall&#8217;acquirente somme di denaro a qualsiasi titolo fino alla scadenza del termine concesso per l&#8217;esercizio del diritto di recesso.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.parlamento.it\/parlam\/leggi\/deleghe\/98427dl.htm\">Decreto legislativo 9 novembre 1998 numero 427<\/a>, attuativo della suindicata direttiva europea 94\/47\/CE. Questo decreto introduce nel nostro ordinamento una importante serie di definizioni e di regole di funzionamento della multipropriet\u00e0 contrattuale, che tuttavia non hanno salvato tutti i contratti precedenti, spesso privi degli elementi essenziali di validit\u00e0 individuati dal <a href=\"https:\/\/def.finanze.it\/DocTribFrontend\/getAttoNormativoDetail.do?ACTION=getSommario&amp;id=%7B5252F2BD-28BB-4A76-A22B-502387C4E626%7D\">D.Lgs 497\/1998<\/a>. A titolo esemplificativo e non esaustivo il citato decreto<\/li>\n\n\n\n<li>introduce la definizione di contratto di multipropriet\u00e0. All&#8217;articolo 1, lett. a, del D. Lgs. n. 427\/1998, infatti, si affermava che per tale si intendeva un contratto della <em><u>durata di almeno tre anni<\/u><\/em> con il quale, verso pagamento di un prezzo globale, veniva costituito o trasferito, o si prometteva di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o pi\u00f9 beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell&#8217;anno non inferiore ad una settimana.<\/li>\n\n\n\n<li>Introduce l\u2019obbligo di consegna di un documento informativo ad ogni persona che richieda notizie o delucidazioni sul bene immobile. Il venditore in particolare \u00e8 tenuto a rendere informazioni complete circa i seguenti elementi: a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui \u00e8 situato l&#8217;immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare; b) l&#8217;identit\u00e0 e il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualit\u00e0 giuridica, l&#8217;identit\u00e0 e il domicilio del proprietario; c) nel caso in cui l&#8217;immobile sia determinato, la descrizione dello stesso e la sua ubicazione; nel caso in cui invece l&#8217;immobile non sia ancora determinato bisogna fornire gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l&#8217;uso dell&#8217;immobile con destinazione turistico &#8211; ricettiva e, per gli immobili situati all&#8217;estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformit\u00e0 alle prescrizioni vigenti in materia, nonch\u00e9 lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell&#8217;immobile e la data entro la quale \u00e8 prevedibile il completamento degli stessi; inoltre \u00e8 da aggiungere anche lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricit\u00e0, acqua e telefono ed infine, in caso di mancato completamento dell&#8217;immobile, le garanzia relative al rimborso dei pagamenti gi\u00e0 effettuati e le modalit\u00e0 di applicazioni di queste garanzie; d) i servizi comuni ai quali l&#8217;acquirente ha o avr\u00e0 accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti con le relative condizioni di utilizzazione e le strutture comuni alle quali l&#8217;acquirente ha o avr\u00e0 accesso, quali piscina, sauna ed altre con le relative condizioni di utilizzazione, con in aggiunta le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell&#8217;immobile, nonch\u00e9 in materia di amministrazione e gestione dello stesso; e) il prezzo globale, comprensivo di iva, che l&#8217;acquirente verser\u00e0 quale corrispettivo; la stima dell&#8217;importo delle spese, a carico dell&#8217;acquirente, per l&#8217;utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell&#8217;importo degli oneri connessi all&#8217;occupazione dell&#8217;immobile da parte dell&#8217;acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonch\u00e9 le eventuali spese di trascrizione del contratto; f) le informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l&#8217;indicazione degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalit\u00e0 della comunicazione e l&#8217;importo complessivo delle spese, specificando quelle che l&#8217;acquirente in caso di recesso \u00e8 tenuto a rimborsare; g) le modalit\u00e0 per ottenere ulteriori informazioni.<\/li>\n\n\n\n<li>Obbligatoria introduzione del diritto di recesso contrattuale dell\u2019acquirente, non previsto in precedenza.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-09-06;206\">D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206,<\/a> c. d. Codice del Consumo (abrogativo del D. Lgs. 9 novembre 1998 n. 427); D.Lgs. n. 79\/2011, c.d. Codice del turismo. In particolare quest\u2019ultimo provvedimento ha recepito la disciplina europea modificandola in maniera sostanziale agli articoli 69 e ss che hanno fornito definizioni pi\u00f9 precise in merito ai contratti definitivi e preliminari, oltre che imponendo regole precise per l\u2019esercizio del diritto di recesso dell\u2019acquirente che, si ribadisce, prima dell\u2019intervento normativo del 1998, non era previsto nei contratti di multipropriet\u00e0 non reale. Le modifiche introdotte dal Codice del Consumo hanno avuto ad oggetto (oltre ad alcune correzioni formali) la definizione di acquirente (che richiama espressamente la nozione di &#8220;consumatore&#8221;), la disciplina del prezzo (che fa riferimento alla globalit\u00e0 degli esborsi che l&#8217;acquirente \u00e8 chiamato a sopportare), la espressa salvaguardia nell&#8217;applicazione del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonch\u00e9 il coordinamento con le altre disposizioni del Codice contenenti disposizioni eventualmente pi\u00f9 favorevoli al consumatore, cos\u00ec pervenendosi ad un risultato apprezzabile nella riconduzione della materia alla sistematicit\u00e0 della disciplina dei contratti del consumo. L&#8217;entrata in vigore del\u00a0<a href=\"https:\/\/www.altalex.com\/documents\/leggi\/2011\/06\/23\/codice-del-turismo-pubblicato-in-gazzetta-ufficiale\">D.Lgs. n. 79\/2011<\/a>, c.d. Codice del turismo, ha apportato delle novit\u00e0 alla preesistente disciplina contemplata dal Codice del consumo, adeguando il nostro ordinamento alla direttiva 2008\/122\/CE, per effetto della quale veniva sollecitato, agli Stati membri, un intervento mirato a colmare determinate lacune presenti all&#8217;interno degli ordinamenti giuridici al fine di armonizzare l&#8217;intero complesso normativo disponente la commercializzazione e la vendita della multipropriet\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Numerosi sono stati gli interventi della Giurisprudenza in materia di multipropriet\u00e0 contrattuale, per contratti antecedenti a questi interventi normativi, tutti viziati da gravi irregolarit\u00e0 nella formazione del consenso dell\u2019acquirente alla firma di contratti. Alcune tra le sentenze pi\u00f9 importanti:<\/p>\n\n\n\n<p>Trib. Parma, sentenza n. 995 del 7 luglio 2006: il recesso, per legge, non pu\u00f2 essere condizionato da alcuna penalit\u00e0, oltre tutto, nel caso di specie, di ammontare evidentemente spropositato.<\/p>\n\n\n\n<p>Trib. Firenze, sentenza n. 1481 del 2 aprile 2004: \u00e8 nullo il contratto di acquisto di un immobile in multipropriet\u00e0 che l\u2019acquirente \u00e8 stato indotto a stipulare per effetto di false dichiarazioni della societ\u00e0 venditrice, quando il contratto sia privo degli elementi prescritti dall\u2019art. 3 del D.Lgs. n. 427\/1998.<\/p>\n\n\n\n<p>Autorit\u00e0 garante per la concorrenza e il mercato, provv. n. 10319 del 28 gennaio 2002: se l\u2019atto di acquisto di un immobile in multipropriet\u00e0 comprende la possibilit\u00e0 di scambiarlo con altri immobili che per\u00f2 non si trovano in localit\u00e0 analoghe a quella prescelta, l\u2019offerta \u00e8 ingannevole.<\/p>\n\n\n\n<p>Trib. Chiavari, sentenza n. 389 dell\u20198 agosto 2000: le garanzie previste a favore dell\u2019acquirente di multipropriet\u00e0 dal D.Lgs. n. 427\/1998 devono essere applicate anche al contratto con cui viene venduto un immobile che si trova al di fuori della Unione europea, quando le parti nell\u2019atto di vendita non hanno previsto di disciplinare il contratto secondo una legge diversa da quella italiana.<\/p>\n\n\n\n<p>I citati casi costituiscono alcuni pochi esempi di una giurisprudenza pi\u00f9 vasta che ha sanzionato comportamenti di operatori del settore evidentemente scorretti, precedenti al 1998, anno che costituisce uno spartiacque normativo tra un periodo di deregolamentazione totale ed un periodo successivo di maggiore monitoraggio e, soprattutto, di riconoscimento di diritti pieni al consumatore coinvolto in contratti di godimento turnario. Ad oggi l\u2019azzeramento del valore delle quote di godimento turnario contrattuale \u00e8 facilmente verificabile on line, nelle medesime proporzioni drammatiche della perdita di valore della multipropriet\u00e0 reale. Si rilevano casi di acquisto di singola settimana in strutture alberghiere del sud Italia al prezzo di 25 milioni di lire nei primi anni Novanta, proposti attualmente in vendita oggi a prezzo zero o negativo (come per la multipropriet\u00e0 reale).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Stato attuale del mercato delle multipropriet\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Appare evidente che ad oggi non esiste pi\u00f9 un vero e proprio mercato di scambio di quote di compropriet\u00e0 turnaria immobiliare, ovvero di contratti di godimento turnario. Questi tipi di diritti sono stati sostituiti da modalit\u00e0 di fruizione di servizi turistici molto pi\u00f9 convenienti e dinamici, che consentono di viaggiare in comodit\u00e0 e senza vincoli.<\/p>\n\n\n\n<p>Evidentemente anche gli operatori di settore sono ben consapevoli di questa situazione di totale stallo e perdita di valore, ma sono anche consapevoli di un altro aspetto ben pi\u00f9 interessante. Se da un lato, infatti, l\u2019utilizzo turnario \u00e8 divenuto negli anni un istituto totalmente obsoleto e antieconomico, le strutture in qui questi diritti possono essere esercitati, invece, continuano ad avere un cospicuo valore immobiliare, oltre che potenzialit\u00e0 enormi di sviluppo nel mercato del turismo, soprattutto in Italia. In particolare, gli effetti collaterali negativi della Multipropriet\u00e0 sugli utilizzatori, soprattutto in termini di costi di gestione, lasciano ampi spazi di rastrellamento di quote di utilizzo turnario, finalizzate all\u2019acquisizione di intere strutture alberghiere e ricettive. La possibilit\u00e0 di diventare l\u2019unico titolare del diritto di utilizzo turnario da parte di un singolo Tour Operator lascia aperta la possibilit\u00e0 di eliminare la struttura turnaria ed investire nelle strutture per ammodernamenti, frazionamenti e successive rivendite in piena propriet\u00e0 (non turnaria, quindi a mercato immobiliare).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cos\u2019\u00e8 la rinuncia abdicativa alla propriet\u00e0 immobiliare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/rinuncia-abdicativa\/\">rinuncia abdicativa<\/a><\/strong> \u00e8 il negozio giuridico patrimoniale con il quale il titolare \u00ababbandona\u00bb volontariamente la propriet\u00e0 (e la perde per solo, immediato effetto di tale atto, indipendentemente dalla circostanza che altri la acquisti o che essa si estingua), esercitando cos\u00ec la piena \u201csignoria\u201d sul bene (di qui la differenza rispetto al \u00ab<em>rifiuto<\/em>\u00bb \u2013 di acquisire un diritto soggettivo o una posizione giuridica di vantaggio dei quali non si \u00e8 ancora titolari: cfr. artt. 519 e 1411 cod. civ. \u2013). Tale negozio \u00e8 espressamente contemplato dall\u2019art. 649 cod. civ. (in tema di legato); dall\u2019art. 882 cod. civ. (in tema di riparazione del muro comune); dall\u2019art. 963 (in tema di perimento del fondo enfiteutico); dall\u2019art. 1070 (in tema di abbandono del fondo servente \u2013 trattasi, per\u00f2, pi\u00f9 propriamente, di una rinunzia traslativa \u2013); dall\u2019art. 1104 cod. civ. cit. (in tema di comunione) e dagli artt. 1350, n. 5, e 2643, n. 5, cod. civ. (a tenore dei quali l\u2019atto di rinuncia a diritti reali immobiliari richiede la forma scritta ed \u00e8 soggetto a trascrizione).<\/p>\n\n\n\n<p>In tema di rinuncia abdicativa alla propriet\u00e0 si \u00e8 recentemente pronunciato il <em>Tribunale di Roma (sentenza n. 7594\/2025<\/em>), provvedimento che vale la pena di commentare in quanto, pur avendo ad oggetto la cessazione di un procedimento che ha interessato la rinuncia alla propriet\u00e0 in ambito di multipropriet\u00e0 reale, ha effettuato un excursus giuridico generale sul tema, sintetizzando lo stato attuale in materia di Giurisprudenza e Dottrina.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019istituto della rinuncia abdicativa, cos\u00ec come sopra definito all\u2019interno della medesima sentenza, differisce dalla c.d. \u201c<em>rinuncia traslativa<\/em>\u201d, ovvero della rinuncia a favore di terzi \u2013 eventualmente, anche del comproprietario \u2013 che se ne arricchisca <em>tout court <\/em>o che scambi, con il \u201crinunciante\u201d, una controprestazione. La rinuncia abdicativa \u00e8 infatti da considerare un negozio giuridico unilaterale formale, che richiede, perci\u00f2, nel caso in cui si riferisca a diritti reali immobiliari, almeno la forma scritta \u2013 mentre non pu\u00f2 fondarsi su meri comportamenti concludenti. Essa, in particolare, incide <em>soltanto indirettamente <\/em>nella sfera giuridica altrui, poich\u00e9, produce, direttamente, la dismissione del diritto di comunione indivisa sulla cosa nella sua interezza (e non gi\u00e0 su una singola porzione materiale della stessa), ma, <em>attraverso <\/em>(ovvero, in conseguenza di) tale dismissione, provoca anche l\u2019accrescimento del diritto degli altri comproprietari, per il principio di elasticit\u00e0 e forzaespansiva della propriet\u00e0, oltre che per la natura stessa della comunione. Nello schema di quest\u2019ultima, infatti, il diritto di ogni comproprietario ha per oggetto l\u2019intero bene, ancorch\u00e9 sia limitato nel contenuto dall\u2019insistenza \u2013 sullo stesso bene \u2013 del diritto degli altri partecipanti alla comunione.<\/p>\n\n\n\n<p>Venuto meno \u2013 in tutto o in parte \u2013 tale limite, il comproprietario \u201csuperstite\u201d vede ampliarsi, in proporzione, la propria quota, fino al punto di cessare di essere mero comproprietario e diventare proprietario esclusivo del bene: ogni partecipante, cio\u00e8, \u00e8 titolare di un autonomo diritto di godimento e di disposizione della cosa nella sua interezza, come si ricava, sul piano normativo, (anche) dal dettato dell\u2019art. 1102 cod. civ., che, nel determinare il potere di godimento del singolo compartecipe sul bene comune, non fa affatto riferimento proporzionale al valore della quota di cui egli \u00e8 titolare (come, invece, avviene per l\u2019art. 1101 cod. civ.), ma ne afferma l\u2019assoluta pienezza e la massima espandibilit\u00e0 su tutta la cosa, fino al limite, per\u00f2, in cui l\u2019uso effettivo da parte dell\u2019uno non si risolva in <em>una concreta compromissione <\/em>di quello che possono farne gli altri.<\/p>\n\n\n\n<p>Si tratta, pertanto, di un atto negoziale intrinsecamente unilaterale e non recettizio, che non implica alcuna conoscenza o accettazione da parte degli altri comproprietari (i quali ben potrebbero restare anche a lungo ignari della vicenda), poich\u00e9 il diritto che ne \u00e8 oggetto <em>non viene <\/em>(<em>non pu\u00f2 essere<\/em>) <em>trasferito o anche semplicemente offerto ad alcuno di loro in particolare<\/em>, ma viene semplicemente \u201c<em>abbandonato<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>In particolare, la sentenza in commento sottolinea come<\/p>\n\n\n\n<p>\u201c<em>il solo effetto volontario dell\u2019atto \u00e8, dunque, la \u201cderelictio\u201d giuridica, la deprivazione del bene, la sua esclusione dal patrimonio del disponente; solo in una fase logicamente successiva e strutturalmente indipendente si viene a determinare l\u2019effetto acquisitivo voluto dalla legge che prescrive l\u2019espansione delle quote. Non sono le parti a volere un trasferimento e non \u00e8 il negozio a determinarlo. Il negozio determina il mero abbandono della quota e la legge ne determina l\u2019acquisto (con la rilevantissima conseguenza, perci\u00f2, che l\u2019arricchimento degli altri comproprietari sfugge alle logiche delle liberalit\u00e0 e il loro acquisto, effetto della legge e non di un altrui attribuzione liberale, avr\u00e0 carattere di <u>stabilit\u00e0<\/u> e non sar\u00e0 esposto al fastidioso effetto delle azioni di riduzione \u2013 ferma, beninteso, la possibilit\u00e0 di fornire la prova che, al di l\u00e0 del nomen iuris, il negozio dissimulava una liberalit\u00e0). L\u2019esclusione del carattere recettizio, per altro (comunemente ritenuta nei casi di \u00abrifiuto\u00bb di acquisto di un diritto), nel caso della rinuncia \u201cabdicativa\u201d alla compropriet\u00e0, non \u00e8 stata ritenuta incompatibile con la rilevata incidenza degli automatici effetti indiretti nella sfera giuridica degli altri comproprietari (che ne viene sia accresciuta \u2013 quanto alla consistenza proporzionale della rispettiva quota di diritto\/potere sulla cosa dismessa dal rinunciante e, cio\u00e8, dei \u00abvantaggi\u00bb della comunione: cfr. art. 1101, secondo comma, cod. civ. \u2013 sia, simmetricamente, aggravata \u2013 quanto alla corrispondente quota proporzionale di obblighi ovvero dei \u00abpesi\u00bb della comunione \u2013) n\u00e9 con il principio generale dell\u2019ordinamento, secondo il quale nessuno deve subire direttamente un mutamento (anche soltanto favorevole) della propria sfera giuridica per effetto della (sola) attivit\u00e0 negoziale altrui, senza, cio\u00e8, che venga necessariamente in considerazione anche una propria \u201cmanifestazione\u201d di volont\u00e0 positiva o negativa, diretta o, almeno, indiretta o implicita (tant\u2019\u00e8 che \u00e8 sempre dato l\u2019opportuno rilievo alla volont\u00e0 del \u2013 potenziale \u2013 beneficiario, exempli gratia, del contratto a favore di terzo o di disposizioni testamentarie \u2013 a titolo universale o particolare che siano \u2013 o di rifiutare espressamente di conseguire quell\u2019attribuzione o semplicemente di astenersi dal compiere atti o rendere dichiarazioni idonei\/necessari al conseguimento \u2013 laddove l\u2019\u201cacquisto\u201d non sia automatico: cfr. artt. 470 e ss. e 519 cod. civ. \u2013 oppure \u2013 laddove quest\u2019ultimo, invece, si produca automaticamente: cfr. artt. 649 e 1411 cod. civ. \u2013 di inficiarlo, rinunciando a profittarne): nel sistema disegnato dal legislatore per la fattispecie in questione, infatti, ognuno dei comunisti residui pu\u00f2 successivamente \u2013 all\u2019occorrenza \u2013 \u201cliberarsi\u201d dell\u2019indesiderato effetto dell\u2019accollo dei maggiori oneri (che consegue \u201cnaturalmente\u201d all\u2019altrui rinunzia alla contitolarit\u00e0 del diritto di propriet\u00e0) attraverso l\u2019esercizio di un analogo potere di rinunzia, a propria volta, alla (accresciuta quota di) contitolarit\u00e0 di quel diritto.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Appare quindi chiaro come l\u2019atto di rinuncia abbia come unica conseguenza quella di accrescere inevitabilmente il diritto di propriet\u00e0 piena degli altri comproprietari, effetto che si produce automaticamente, senza necessit\u00e0 di interpellare gli altri comproprietari e in riferimento sia ai diritti di utilizzo che ai relativi oneri che gravano sui proprietari per la gestione della comunione. Il tutto in maniera perfettamente coerente con la salvaguardia dei diritti patrimoniali degli alti comproprietari che, in caso vogliano impedire l\u2019estensione del proprio diritto di propriet\u00e0 sulla cosa rinunciata, avranno come unica finale possibilit\u00e0 quella di rinunciare a loro volta alla quota rinunciata dal primo comproprietario. Il tutto, nell\u2019ambito di una multipropriet\u00e0 reale, con potenziale effetto domino dirompente su tutto il bene oggetto di comunione.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rinuncia abdicativa nella multipropriet\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Da quanto \u00e8 stato possibile evincere dal commento alla sentenza del Tribunale di Roma, appare chiaro che l\u2019atto di <strong>rinuncia abdicativa<\/strong> \u00e8 uno strumento che pu\u00f2 potenzialmente risolvere il problema dei <strong>comproprietari<\/strong> all\u2019interno di una <strong>multipropriet\u00e0 reale,<\/strong> che si trovino nella condizione di non poterne pi\u00f9 sopportare gli oneri di gestione o che siano in totale disaccordo su questa con gli altri comproprietari. Ovviamente con le dovute cautele, che ben sono riepilogate nella sentenza in commento.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 infatti chiaro che, seppur possibile la rinuncia abdicativa di una propriet\u00e0 immobiliare, questa nel caso della multipropriet\u00e0 avrebbe ad effetto da un lato l\u2019estensione del diritto di propriet\u00e0 degli altri comproprietari alla quota rinunciata, dall\u2019altro l\u2019acquisizione a titolo originario e non derivativo, di un ulteriore diritto di godimento, assegnato da appositi regolamenti alla frazione di propriet\u00e0 rinunciata. \u00c8 proprio la commistione tra questi due diritti (la propriet\u00e0 e il godimento turnario) a rendere difficile l\u2019applicazione dell\u2019istituto della rinuncia abdicativa in questo ambito. Rimarrebbero aperti alcuni quesiti di difficile soluzione tra cui<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019estensione del diritto di propriet\u00e0 (coma abbiamo visto perfettamente legale) a favore dei comproprietari, include anche il loro accrescimento del diritto di godimento turnario, comunque separato e frutto di un diverso accordo contrattuale?<\/li>\n\n\n\n<li>Il godimento turnario, sempre individuato in una unit\u00e0 temporale ulteriormente indivisibile (decade o settimane), in caso di un numero elevato di comproprietari superstiti, costituirebbe una nuova comunione ai sensi dell\u2019art. 1100 c.c.?<\/li>\n\n\n\n<li>In caso di risposta affermativa a questo ultimo quesito, la compropriet\u00e0 del diritto di godimento della singola unit\u00e0 temporale sarebbe ulteriormente rinunciabile da parte dei comproprietari?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Considerazioni conclusive<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Evidentemente ognuna di queste domande porta inevitabilmente ad una definitiva incertezza sulla possibilit\u00e0 di creazione di infinite comunioni, come in una sorta di \u201cfrattale\u201d in senso giuridico, cio\u00e8 come un ente geometrico caratterizzato da dimensioni non intere e dalla propriet\u00e0 di riprodurre l&#8217;ente di partenza ad ogni scala, sempre pi\u00f9 piccola in caso di infinite possibili comunioni residue creabili a seguito di ogni singola rinuncia.<\/p>\n\n\n\n<p>Tale condizione nei fatti configura evidentemente la multipropriet\u00e0 reale come una condizione di propriet\u00e0 ontologicamente incedibile per condizioni giuridiche e di mercato, all\u2019interno di una condizione giuridica generale che allo stato attuale presenta gravi incertezze se non profili potenziali di incostituzionalit\u00e0 che, evidentemente, non possono essere tollerati dall\u2019Ordinamento, a tutela sia dei comproprietari che dei consumatori\/utilizzatori, nel caso della multipropriet\u00e0 contrattuale.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 noto che tutte le questioni analizzate e le conseguenti problematiche interpretative, sono gi\u00e0 state poste all\u2019attenzione della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che dovr\u00e0 pronunciarsi a breve a seguito di una remissione datata marzo 2024 del Tribunale di Venezia (cfr. Tribunale di Venezia, Sez. 1, 23 aprile 2024 n. 4569). Si auspica che il supremo consesso si pronunci a breve e che fornisca &#8211; finalmente \u2013 un\u2019interpretazione univoca sul tema della rinuncia abdicativa.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/professional\/adamo-cacchione\/\">Adamo Cacchione<\/a> (<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/servizi\/consulenza-strategica\/\">CA Accounting<\/a>)<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/avv-adriano-cacchione-431055149\">Adriano Cacchione<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<div style=\"min-height: 30px;display: inline-block;\"><input id=\"4854\" style=\"float: right;max-width: 50px;\" src=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/plugins\/wp-advanced-pdf\/asset\/images\/pdf.png\" alt=\"#TB_inline?height=230&amp;width=400&amp;inlineId=examplePopup1\" title=\"Export pdf to your Email\" class=\"thickbox export-pdf\" type=\"image\" value=\"Export to PDF\" \/><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il caso delle multipropriet\u00e0 turnarie Gli atti di rinuncia alla propriet\u00e0 immobiliare sono ritornati di grande attualit\u00e0 negli ultimi anni soprattutto in relazione al caso delle multipropriet\u00e0 turnarie, particolarmente diffusesi tra gli anni 70 e 90, ritornate di attualit\u00e0 a seguito della perdita del loro valore intrinseco che si \u00e8 accompagnato ad un aumento esponenziale [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[111],"tags":[],"class_list":["post-4854","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articoli-finanza-economia-diritto"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Rinuncia propriet\u00e0 immobiliare: guida legale |CA Consulting<\/title>\n<meta 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