{"id":4903,"date":"2025-07-11T12:08:07","date_gmt":"2025-07-11T12:08:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=4903"},"modified":"2025-07-11T12:08:08","modified_gmt":"2025-07-11T12:08:08","slug":"voltura-scia-e-detrazioni-irpef-come-gestire-le-operazioni-immobiliari-con-bonus-fiscali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/voltura-scia-e-detrazioni-irpef-come-gestire-le-operazioni-immobiliari-con-bonus-fiscali\/","title":{"rendered":"Voltura SCIA e detrazioni IRPEF: come gestire le operazioni immobiliari con bonus fiscali"},"content":{"rendered":"<p><em>Capita spesso che una societ\u00e0 operante nel settore immobiliare, dopo aver acquistato una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari di natura abitativa, proceda alla loro valorizzazione mediante la realizzazione di uno o pi\u00f9 interventi di recupero edilizio per poi rivendere sul mercato finale gli appartamenti ristrutturati. Nel presente articolo vengono analizzati gli aspetti principali relativi alle <strong>detrazioni <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/irpef-4\/\">IRPEF<\/a><\/strong>, collegate a tali interventi, in presenza di <strong>voltura della relativa SCIA<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Operazioni immobiliari: acquisto, ristrutturazione e vendita<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le imprese che operano nel <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/settore-immobiliare-3\/\">settore immobiliare<\/a><\/strong> sono numerose e con caratteristiche spesso molto diverse. La classificazione pi\u00f9 utile le distingue tra:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-immobiliari-di-vendita-2\/\">Imprese immobiliari di vendita<\/a><\/strong>, che si occupano principalmente di compravendita di immobili costruiti da terze imprese o in proprio;<\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-di-costruzione-2\/\">Imprese di costruzione<\/a><\/strong>, aventi ad oggetto esclusivo o prevalente la costruzione di fabbricati;<\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imprese-immobiliari-di-gestione-2\/\">Immobiliari di gestione<\/a><\/strong>, che svolgono attivit\u00e0 di locazione di fabbricati.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Con riferimento alle imprese del primo gruppo si segnala che, spesso, le societ\u00e0 operanti nel settore immobiliare, acquistano una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari di natura abitativa, procedendo alla loro valorizzazione mediante la realizzazione di interventi di recupero edilizio (manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia vera e propria), per poi rivendere sul mercato finale gli appartamenti cos\u00ec ristrutturati.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tipologie di interventi edilizi ammessi ai Bonus IRPEF<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Gli interventi di recupero edilizio, di cui al punto 1), si articolano in:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>MANUTENZIONE ORDINARIA<\/strong>, si tratta di opere rivolte a riparare, rinnovare o sostituire le finiture degli immobili nonch\u00e9 ad integrare e\/o mantenere in piena efficienza gli impianti in esso situati utilizzando materiali analoghi per natura a quelli gi\u00e0 esistenti. Possono ricondursi alle manutenzioni ordinarie:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Riparazione e\/o sostituzione degli impianti (idraulico, smaltimento acque nere o bianche, impianto elettrico, del gas, altro) con materiali e\/o attrezzature analoghe;<\/li>\n\n\n\n<li>Riparazione e\/o sostituzione dei pavimenti;<\/li>\n\n\n\n<li>Riparazione di cornicioni, terrazze, balconi e relative pavimentazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>Sostituzione delle tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni del tetto per lo scarico delle acque piovane;<\/li>\n\n\n\n<li>Riparazioni delle recinzioni;<\/li>\n\n\n\n<li>Rifacimento intonaci interni e verniciatura dei locali e della struttura esterna senza modifica dei preesistenti oggetti;<\/li>\n\n\n\n<li>Sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti senza modificarne la tipologia.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>MANUTENZIONE STRAORDINARIA<\/strong>,si tratta degli interventi volti a rinnovare o innovare parti dell\u2019immobile nel rispetto della struttura gi\u00e0 esistente. Possono ricondursi alle manutenzioni ordinarie:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Realizzazione e\/o adeguamento degli impianti igienico sanitari senza modifica di volumi e superfici;<\/li>\n\n\n\n<li>Sostituzione degli infissi e dei serramenti modificando o tipo materiale o tipo infisso;<\/li>\n\n\n\n<li>Rifacimento di scale e rampe;<\/li>\n\n\n\n<li>Interventi rivolti al risparmio energetico;<\/li>\n\n\n\n<li>Realizzazione di aperture e\/o chiusure interne che non modificano lo schema distributivo delle unit\u00e0 immobiliari all\u2019interno dell\u2019edificio;<\/li>\n\n\n\n<li>Frazionamento o accorpamento delle unit\u00e0 immobiliari con esecuzioni di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unit\u00e0 immobiliari.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO<\/strong>, rientrano in questa categoria gli interventi rivolti a conservare l\u2019organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalit\u00e0 mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell\u2019organismo stesso, ne consentano le destinazioni d\u2019uso con essi compatibili.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, <\/strong>si tratta degli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi possono aumentare la superficie utile del fabbricato ma non il volume preesistente. Vi rientrano, a titolo esemplificativo, i seguenti interventi:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unit\u00e0 immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;<\/li>\n\n\n\n<li>Costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;<\/li>\n\n\n\n<li>Modifica di destinazione d\u2019uso di edifici;<\/li>\n\n\n\n<li>Trasformazione di locali accessori in locali residenziali;<\/li>\n\n\n\n<li>Interventi di ampliamento delle superfici.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tali interventi risultano tutti agevolabili dal punto di vista fiscale ai sensi dell\u2019art. <a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/documents\/20143\/386473\/Articolo+16bis+Testo+unico+917_1986_art_16bis_Tuir.pdf\/efe518a2-aa18-aa34-bf01-98ea845c1140\">16-bis, comma 1 del D.P.R. 917\/1986<\/a> (<strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tuir-3\/\">TUIR<\/a><\/strong>) attraverso il riconoscimento di una detrazione dall\u2019imposta lorda (<strong>IRPEF<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Chi ha diritto alla detrazione fiscale IRPEF<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Come espressamente previsto dalla norma, la detrazione spetta tutti i contribuenti assoggettati all\u2019IRPEF, a condizione che possiedano o detengano, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi e ne sostengano le relative spese. Pertanto, sono legittimati a fruire della detrazione:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il proprietario o il nudo proprietario<\/li>\n\n\n\n<li>il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019inquilino o il comodatario<\/li>\n\n\n\n<li>i soci di cooperative a propriet\u00e0 divisa e indivisa<\/li>\n\n\n\n<li>gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce<\/li>\n\n\n\n<li>i soggetti che producono redditi in forma associata (societ\u00e0 semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali<\/li>\n\n\n\n<li>i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui \u00e8 equiparata la parte dell\u2019unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado<\/li>\n\n\n\n<li>il convivente di fatto<\/li>\n\n\n\n<li>il coniuge separato assegnatario dell\u2019immobile intestato all\u2019altro coniuge<\/li>\n\n\n\n<li>il promissario acquirente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Perch\u00e9 l\u2019acquirente potrebbe perdere il diritto alla detrazione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Nell\u2019ipotesi di cui al punto 1), tuttavia, l\u2019acquirente persona fisica dell\u2019unit\u00e0 immobiliare non ha diritto a fruire di alcuna delle detrazioni IRPEF di cui all\u2019art. 16 bis del d.p.r. n. 917\/86. In questo caso, infatti, il nuovo proprietario acquista un immobile \u201cnuovo\u201d e non sono applicabili n\u00e9 il principio di trasferimento della detrazione residua in fase di compravendita (comma 8) n\u00e9 vi sono i presupposti per fruire dell\u2019agevolazione sul 25% del prezzo di vendita dell\u2019unit\u00e0 immobiliare entro l\u2019importo massimo di euro 96.000 (comma 3).<\/p>\n\n\n\n<p>In relazione al primo aspetto, va infatti osservato che il trasferimento della detrazione non \u00e8 possibile in quanto il venditore non ha maturato in capo a s\u00e9 alcun diritto al beneficio fiscale da trasferire a seguito dell\u2019intervento di recupero edilizio. Ci\u00f2 potrebbe essere riconducibile:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>al fatto che la societ\u00e0 venditrice sia costituita sotto forma di <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-capitali-2\/\">societ\u00e0 di capitali<\/a><\/strong> quindi, espressamente esclusa dalla disciplina agevolativa in esame, oppure<\/li>\n\n\n\n<li>nel caso di interventi realizzati da <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-persone-2\/\">societ\u00e0 di persone<\/a><\/strong>, perch\u00e9 si tratta di recuperi edilizi effettuati su beni \u201c<strong>merce<\/strong>\u201d (immobili), anch\u2019essi espressamente esclusi dal bonus IRPEF di cui in discussione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Relativamente, invece, alla questione dell\u2019utilizzabilit\u00e0 della detrazione per immobili facenti parte di edifici interamente ristrutturati (25% sul prezzo di acquisto nel limite di euro 96.000), si segnala che tale tipologia di agevolazione spetta solo nel caso in cui l\u2019impresa venditrice provveda ad operare un intervento di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardante l\u2019intero fabbricato di cui fanno parte le singole unit\u00e0 immobiliari anch\u2019esse ristrutturate e poste in vendite, e sempre a condizione che la successiva cessione di queste ultime avvenga entro il termine di 18 mesi dall\u2019ultimazione dei lavori. In mancanza dell\u2019intervento integrale su tutto il fabbricato, quindi, l\u2019acquirente persona fisica non ha diritto ad alcun beneficio fiscale.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa situazione comporta per l\u2019acquirente una minore appetibilit\u00e0 fiscale della <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/compravendita-immobiliare-2\/\">compravendita immobiliare<\/a><\/strong> in questione e, di conseguenza, uno svantaggio per la societ\u00e0 venditrice che si ritrova nell\u2019impossibilit\u00e0 di utilizzare la leva del beneficio fiscale per agevolare la commercializzazione dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La soluzione: preliminare registrato e voltura della SCIA intestata al prossimo acquirente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>In questi casi, l\u2019unica via percorribile resta quella dell\u2019avvio e del perfezionamento delle trattative commerciali prima dell\u2019ultimazione dei lavori da parte dell\u2019impresa venditrice. Laddove, infatti, l\u2019intervento edilizio non sia stato ancora ultimato, la stipula di un <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/contratto-preliminare-2\/\">contratto preliminare<\/a><\/strong> regolarmente registrato per l\u2019acquisto dell\u2019immobile, unitamente alla voltura\/cambio di intestazione della <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/scia\/\">SCIA<\/a><\/strong> in capo al promissario acquirente, dar\u00e0 a quest\u2019ultimo la possibilit\u00e0 di beneficiare delle detrazioni fiscali. Se viene stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l\u2019acquirente dell\u2019immobile ha diritto all\u2019agevolazione in esame se:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00e8 stato immesso nel possesso dell\u2019immobile,<\/li>\n\n\n\n<li>esegue gli interventi a proprio carico e<\/li>\n\n\n\n<li>il compromesso \u00e8 stato sottoposto a registrazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Laddove l\u2019intervento originariamente avviato dalla societ\u00e0 sull\u2019immobile abitativo sia ancora in corso di esecuzione, infatti, nulla vieta che le parti stipulino il preliminare e l\u2019acquirente, dietro consenso della propriet\u00e0, proceda all\u2019ultimazione dei lavori di ristrutturazione, affidando l\u2019esecuzione degli stessi a una ditta di propria fiducia o alla stessa societ\u00e0 proprietaria.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Voltura SCIA: requisito chiave per la detrazione IRPEF<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>In questo caso, sar\u00e0 indispensabile procedere alla voltura\/cambio di intestazione del titolo edilizio (ad esempio, la S.C.I.A.), mentre i lavori sono ancora in corso di realizzazione. Infatti, secondo quanto chiarito pi\u00f9 volte dalla stessa Agenzia delle Entrate, condizione necessaria per fruire della detrazione \u00e8 la presenza di tutte le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, la presenza della dichiarazione sostitutiva dell\u2019atto di notoriet\u00e0 in cui indicare la data di inizio delle opere.<\/p>\n\n\n\n<p>Si evidenzia, inoltre, che, a norma delle disposizioni di cui al d.p.r. n. 380\/2001, sono titolati alla presentazione della denuncia di inizio attivit\u00e0 il proprietario \u201c(\u2026) o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attivit\u00e0 (\u2026)\u201d. Pertanto, come riconosciuto dalla giurisprudenza (si veda, ad esempio, la sentenza del Consiglio di Stato n. 3027 dell\u20198.6.2007), vi \u00e8 piena legittimazione del promissario acquirente a presentare denuncia di inizio attivit\u00e0 o domanda per il rilascio del permesso di costruire. Conseguentemente, il promissario acquirente deve ritenersi ammesso anche alla presentazione della \u201cvoltura\u201d o, comunque, al cambio di intestazione del titolo edilizio.<\/p>\n\n\n\n<p>Nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa vigente (ad esempio, pagamento delle fatture della ditta affidataria dei lavori di ultimazione a mezzo dello speciale bonifico bancario), l\u2019acquirente potr\u00e0 cos\u00ec fruire della detrazione IRPEF per ristrutturazioni edilizie. \u00c8 evidente che prima l\u2019acquirente subentra nella prosecuzione delle opere e maggiore potr\u00e0 essere il recupero fiscale cui avr\u00e0 diritto.<\/p>\n\n\n\n<p>Si segnala, infine, l\u2019importanza per la societ\u00e0 venditrice di documentare adeguatamente l\u2019operazione in questione; infatti, l\u2019accordo per la voltura di ultimazione dei lavori a carico del promissario acquirente determiner\u00e0, evidentemente, una riduzione del prezzo di vendita finale dell\u2019immobile, con la conseguenza di dover attentamente valutare i possibili riflessi in tema di accertamento di valore derivanti dalla presunzione di vendite immobiliari \u201csotto-costo\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Gestire correttamente le <strong>operazioni immobiliari<\/strong> in fase ristrutturazione \u00e8 fondamentale per accedere ai benefici fiscali previsti dalla normativa. La <strong>voltura SCIA<\/strong>, unita a un corretto inquadramento contrattuale e documentale, pu\u00f2 fare la differenza tra un acquisto standard e uno fiscalmente ottimizzato.<\/p>\n\n\n\n<p>Per ogni ulteriore analisi il team di<strong> <\/strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/servizi\/consulenza-strategica\/\">CA Consulting<\/a> \u00e8 a disposizione per eventuali approfondimenti.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/professional\/francesco-cospito\/\">Francesco Cospito<\/a> (Partner <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/\">CA Group<\/a>)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<div style=\"min-height: 30px;display: inline-block;\"><input id=\"4903\" style=\"float: right;max-width: 50px;\" src=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/plugins\/wp-advanced-pdf\/asset\/images\/pdf.png\" alt=\"#TB_inline?height=230&amp;width=400&amp;inlineId=examplePopup1\" title=\"Export pdf to your Email\" class=\"thickbox export-pdf\" type=\"image\" value=\"Export to PDF\" \/><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Capita spesso che una societ\u00e0 operante nel settore immobiliare, dopo aver acquistato una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari di natura abitativa, proceda alla loro valorizzazione mediante la realizzazione di uno o pi\u00f9 interventi di recupero edilizio per poi rivendere sul mercato finale gli appartamenti ristrutturati. 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