{"id":5032,"date":"2025-11-05T13:17:29","date_gmt":"2025-11-05T13:17:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=5032"},"modified":"2025-11-05T13:17:30","modified_gmt":"2025-11-05T13:17:30","slug":"holding-immobiliare-tipologie-vantaggi-e-strategie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/holding-immobiliare-tipologie-vantaggi-e-strategie\/","title":{"rendered":"Holding immobiliare: tipologie, vantaggi e strategie"},"content":{"rendered":"<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Costituzione di una Holding: definizione e vantaggi<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><em>La <strong>costituzione di una holding<\/strong> permette all\u2019imprenditore di creare una struttura societaria composta da una societ\u00e0 madre (holding) e da una o pi\u00f9 societ\u00e0 operative (figlie), con l\u2019obiettivo di ottenere un controllo strategico e benefici fiscali.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Costituire una holding rappresenta una <strong>strategia di pianificazione fiscale e patrimoniale<\/strong> che consente vantaggi rilevanti, soprattutto nella <strong>gestione del patrimonio familiare<\/strong>, nell\u2019organizzazione delle partecipazioni societarie e nel <strong>passaggio generazionale<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cos\u2019\u00e8 una Holding<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Una <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/holding\/\">holding<\/a><\/strong> \u00e8 una societ\u00e0 finanziaria che detiene partecipazioni o quote di altre societ\u00e0 controllate sulle quali esercita un\u2019attivit\u00e0 direttiva e di gestione del capitale. La struttura che si viene a creare con la costituzione di una holding \u00e8 quella di una piramide al cui vertice \u00e8 posta la societ\u00e0 madre o capogruppo e al di sotto si trovano le societ\u00e0 figlie o controllate.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tipologie di Holding<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Per differenziare le\u00a0varie tipologie di holding, \u00e8 utile distinguere tra due modelli:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Holding pura o finanziaria<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le <strong>holding pure o finanziarie<\/strong> sono societ\u00e0 holding che hanno come unica funzione il coordinamento tecnico\u2011finanziario delle societ\u00e0 controllate e non svolgono alcuna attivit\u00e0 di produzione o di scambio di beni e\/o servizi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Holding impure o miste (operative)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le <strong>holding impure o miste (dette anche operative)<\/strong> sono societ\u00e0 holding che, insieme all\u2019attivit\u00e0 di gestione finanziaria, portano avanti attivit\u00e0 industriali o commerciali.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Altre forme di holding<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>\u00b7 &nbsp;<strong>Investment holding<\/strong>: acquisiscono partecipazioni allo scopo di ottenere dividendi e capital gains, senza esercitare attivit\u00e0 di controllo e\/o di gestione del capitale delle societ\u00e0 figlie.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7 &nbsp;<strong>Holding gestorie<\/strong>: possono avere sia natura finanziaria sia natura operativa, e riuniscono societ\u00e0 con business strategicamente interdipendenti al fine di gestirle in modo sinergico.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7 &nbsp;<strong>Subholding<\/strong>: tipicamente di natura finanziaria, che si interpongono tra una societ\u00e0 capogruppo e le varie societ\u00e0 figlie operanti nello stesso settore.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7 &nbsp;<strong>Holding di famiglia<\/strong>: holding i cui soci sono membri della stessa famiglia o ramo familiare. Questa tipologia di holding \u00e8 particolarmente utilizzata in Italia, dove \u00e8 in assoluto la pi\u00f9 diffusa. I vantaggi residono soprattutto nella possibilit\u00e0 di <strong>gestione del patrimonio familiare<\/strong> e nel <strong>passaggio generazionale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Vantaggi e utilit\u00e0 di una Holding<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Creare una holding pu\u00f2 far\u00a0realizzare alcuni importanti obiettivi, che in particolare riguardano:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Sviluppo e diversificazione del business<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Attraverso la costituzione di una holding, un imprenditore ha la possibilit\u00e0 di allargare il proprio business, estendendo le attivit\u00e0 anche in settori complementari o vicini. La nascita di una holding pu\u00f2 essere connessa, inoltre, all\u2019opportunit\u00e0 di partecipare finanziariamente alle prime fasi di sviluppo di startup promettenti, acquisendone azioni o quote che verranno poi cedute.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tutela del patrimonio aziendale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Una delle principali ragioni per le quali si pensa alla costituzione di una holding \u00e8 quella di\u00a0proteggere il patrimonio aziendale, mettendolo al riparo dalle aggressioni di eventuali creditori e in generale preservandolo da vicende personali, familiari, successorie e fiscali. La holding, infatti, non solo consente di tutelare il patrimonio da creditori terzi, dalle banche o dal fisco, bens\u00ec permette anche di\u00a0amministrarlo e gestirlo in modo efficiente. Di particolare rilievo \u00e8, in questo senso, la cosiddetta\u00a0holding di famiglia, utile non solo come forma di salvaguardia del patrimonio dell\u2019impresa-famiglia, ma anche come strumento di pianificazione del passaggio generazionale e di neutralizzazione dei conflitti familiari.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Gestione del passaggio generazionale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Come visto al punto precedente,\u00a0creare una holding pu\u00f2 essere la soluzione al problema del\u00a0<a href=\"https:\/\/www.assoholding.it\/il-passaggio-generazionale\/\">passaggio generazionale<\/a>, vale a dire quel processo al termine del quale il capitale e la gestione di un\u2019impresa vengono trasferiti dai fondatori ai successori con il fine di garantire la continuit\u00e0 dell\u2019impresa stessa. Molto spesso questo processo risulta particolarmente difficile.\u00a0Una holding consente di frazionare l\u2019impresa di famiglia in diverse e specifiche attivit\u00e0, distribuendo ruoli e responsabilit\u00e0 compatibilmente con le inclinazioni personali di ogni erede.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Necessit\u00e0 di ordine produttivo e commerciale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Nel caso in cui una sola famiglia sia proprietaria di pi\u00f9 societ\u00e0 che, pur non operando nello stesso settore, risultano complementari e interconnesse, pu\u00f2 essere conveniente creare una holding in grado di indirizzarle verso una politica comune. Attraverso la <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/cessioni-di-beni-2\/\">cessione<\/a> del controllo delle diverse societ\u00e0 operative alla holding \u00e8 infatti possibile razionalizzarne la gestione e determinarne una strategia unitaria per l\u2019intero gruppo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Necessit\u00e0 di ordine finanziario<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Le societ\u00e0 di propriet\u00e0 di una stessa famiglia possono avere\u00a0esigenze di carattere finanziario molto diverse, non solo in termini di capitale disponibile, ma anche di tempistiche. Con l\u2019utilizzo di un contratto di\u00a0cash pooling, la holding pu\u00f2 svolgere la funzione di \u201ctesoriere\u201d, accentrando tutta la liquidit\u00e0 del gruppo e mettendola a disposizione della societ\u00e0 operativa che di volta in volta ne avr\u00e0 bisogno, senza che questa debba quindi accedere al credito bancario. In questo modo si andranno ad annullare tutti quei vincoli e costi che il ricorso al sistema bancario comporta per le imprese. Per quanto riguarda la richiesta di finanziamenti, inoltre, la presenza di una holding garantisce l\u2019indubbio vantaggio di avere\u00a0una maggiore credibilit\u00e0 agli occhi del sistema bancario in termini di maggiori garanzie di solvibilit\u00e0 e stabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ottimizzazione fiscale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La holding \u00e8 uno strumento valido di <strong>pianificazione tributaria<\/strong> in quanto consente di usufruire di alcuni speciali regimi di tassazione agevolata (ad esempio quello della Participation Exemption), nonch\u00e9 di attuare particolari strategie di allocazione che consentano una distribuzione degli utili ottimizzata e pi\u00f9 efficiente sotto il profilo fiscale. Questi rappresentano alcuni dei principali <strong>vantaggi fiscali di una holding<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Come costituire una Holding: strategie e percorsi<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Costituzione ex novo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La prima soluzione, che rappresenta anche la pi\u00f9 elementare, \u00e8 quella di <strong>creare una holding<\/strong> ex novo prima di avviare l\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale. In altre parole, i soci costituiscono la holding, dotano questa della liquidit\u00e0 necessaria per costituire le societ\u00e0 partecipate e il gruppo nasce spontaneamente. Le varie societ\u00e0 controllate sono ab origine costituite dalla holding. Si tratta di una soluzione che non presenta problemi applicativi, ma che nella pratica professionale \u00e8 difficilmente riscontrabile, considerato che le societ\u00e0 (operative o immobiliari che siano) esistono di solito gi\u00e0 da diverso tempo e, quindi, si tratta di \u201cinserire\u201d societ\u00e0 gi\u00e0 esistenti nella holding. Si rende, quindi, necessario valutare una strada alternativa.<\/p>\n\n\n\n<p>La creazione di una holding pu\u00f2 avvenire anche tramite\u00a0cessione\u00a0o\u00a0conferimento\u00a0delle partecipazioni di societ\u00e0 esistenti o <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/trasformazione\/\">trasformazione<\/a><strong> <\/strong>delle stesse societ\u00e0. La scelta dipende da vari fattori.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cessione di partecipazioni<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La&nbsp;<strong>cessione di partecipazione<\/strong>&nbsp;\u00e8 l\u2019operazione mediante la quale una quota societaria viene trasferita da un soggetto a un altro. La cessione pu\u00f2 essere:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>totale<\/strong>: cessione di tutta la societ\u00e0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>parziale<\/strong>: cessione di una parte di essa. della cessione. Le possibili soluzioni sono due.<\/p>\n\n\n\n<p>La prima \u00e8 quella di valutare una cessione al<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/valore-nominale\/\"> valore nominale<\/a>, ipotizzando che il valore nominale sia un valore estremamente contenuto e lontano dal <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/valore-normale\/\">valore di mercato<\/a> delle quote. L\u2019altra, ovviamente, \u00e8 quella di cedere le quote al valore di mercato. La cessione al <strong>valore nominale<\/strong> incontra le resistenze dell\u2019Agenzia delle entrate che, nella risposta di interpello n. 101\/2018, ha chiarito che \u201c<em>il comportamento \u2026 consistente nell&#8217;eventuale trasferimento \u2026 della partecipazione \u2026 per un corrispettivo inferiore al valore effettivo della relativa quota di patrimonio netto &#8211; qualora posto in essere risulterebbe connotato da assoluta contrariet\u00e0 ai normali canoni economici e, in quanto tale, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, suscettibile di attivare un accertamento presuntivo da parte dell&#8217;amministrazione finanziaria, laddove i contribuenti non forniscano alcuna idonea spiegazione in merito<\/em>\u201d. La soluzione migliore, dunque, \u00e8 cedere al <strong>valore di mercato<\/strong>. In questo caso, tuttavia, si pone un ulteriore bivio: il contribuente pu\u00f2 cedere le partecipazioni senza alcuna rivalutazione con l\u2019assoggettamento della <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/plusvalenza\/\">plusvalenza <\/a>alla<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/imposta-sostitutiva\/\"> tassazione sostitutiva<\/a> del 26%; in alternativa, il contribuente pu\u00f2 sfruttare le leggi di rivalutazione che periodicamente sono riproposte dal legislatore e assoggettare il valore di mercato alla tassazione sostitutiva del 16%. La seconda soluzione \u00e8 sicuramente fiscalmente pi\u00f9 efficiente, ma incontra nuovamente la resistenza dell\u2019Agenzia delle entrate, la quale ha chiarito, nella risposta di Interpello n. 242\/2020, che le operazioni di questo tipo possono essere ritenute abusive. In altre parole, non \u00e8 accettata la rivalutazione e la cessione di quote alla holding, nel caso in cui i soci che cedono la partecipazione siano anche soci della holding che acquista, anche con quote minimali. Si pu\u00f2, quindi, concludere affermando che, se si vogliono evitare criticit\u00e0 di qualsiasi natura, la costituzione della holding mediante <strong>cessione delle quote<\/strong>, deve avvenire al <strong>prezzo di mercato<\/strong> and <strong>senza rivalutazione<\/strong> delle partecipazioni a pagamento.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Indipendentemente dal tipo di cessione effettuata, questa comporta un <strong>cambiamento di propriet\u00e0&nbsp;<\/strong>delle quote societarie e influenza la struttura di controllo dell\u2019azienda. \u00c8 una pratica ampiamente utilizzata per:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ristrutturazioni aziendali;<\/li>\n\n\n\n<li>strategie di investimento;<\/li>\n\n\n\n<li>facilitare la successione in azienda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Deve essere attentamente pianificata per ottimizzare i benefici fiscali e minimizzare i rischi.&nbsp; Il problema pi\u00f9 grande \u00e8 rappresentato dal bivio che si presenta da subito: individuare il corrispettivo<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conferimento di partecipazioni<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Un\u2019altra alternativa \u00e8 il <strong>conferimento di partecipazioni<\/strong>: le quote partecipative della societ\u00e0 operativa vengono trasferite nella holding. Il vantaggio di utilizzare il <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/conferimento\/\">conferimento<\/a> \u00e8 prettamente fiscale (articolo 177, comma 2 del <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tuir-3\/\">Tuir<\/a>). Quando la holding recepisce le quote di partecipazione della societ\u00e0 operativa, acquisendone il controllo,\u00a0<strong>non \u00e8 soggetta a tassazione<\/strong>. Tuttavia, devono essere rispettate delle condizioni. La condizione principale per beneficiare di questo vantaggio \u00e8 effettuare il conferimento mediante il\u00a0<strong>realizzo controllato<\/strong>. Ci\u00f2 significa che l\u2019aumento del patrimonio netto della holding deve essere pari al costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione di minoranza conferita. In questo caso non si realizza alcuna plusvalenza. Si rende necessaria, di conseguenza, un\u2019<strong>attenta analisi\u00a0<\/strong>della situazione aziendale al fine di evitare eventuali conseguenze negative di natura prettamente fiscale. Anche in questo caso, infatti, possono sorgere dei problemi, in quanto la risoluzione n. 43\/E\/2017 ha chiarito che, sia la societ\u00e0 conferita che la conferitaria devono essere societ\u00e0 di capitali. Di conseguenza, ad esempio, la <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-semplice\/\">societ\u00e0 semplice <\/a>risulta esclusa. Non resterebbe, pertanto, in questo caso, che un conferimento ex articolo 9 Tuir. Il contribuente, a differenza dell\u2019ipotesi della cessione, potrebbe valutare l\u2019affrancamento della plusvalenza, mediante la rivalutazione delle partecipazioni societarie con l\u2019imposta sostitutiva del 16%.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Trasformazione della societ\u00e0 operativa in holding immobiliare<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La quarta e ultima soluzione, infine, per creare una holding \u00e8 la\u00a0<strong>trasformazione<\/strong>\u00a0della societ\u00e0 operativa. Un\u2019operazione che pu\u00f2, con le giuste precauzioni, essere effettuata in\u00a0<strong>neutralit\u00e0 d\u2019imposta<\/strong>. Una strategia molto efficiente. La holding, infatti, se costituita in forma di <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-capitali\/\">Srl,<\/a> per i redditi da partecipazione, sconta l\u2019<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/ires\/\">Ires <\/a>solo sul 5% del loro ammontare, mentre il restante 95% risulta detassato. Questo significa che si paga solo l\u20191,2% di imposta, ovvero il 5% del 24% dell\u2019IRES.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u2019altra parte, la tassazione sui soci persone fisiche della holding, in caso di distribuzione di utili, \u00e8 pari al 26%. Tuttavia, con una\u00a0<strong>pianificazione fiscale accurata<\/strong>, anche questa tassazione pu\u00f2 essere significativamente ridotta optando per altre tipologie di societ\u00e0 (<a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-persone\/\">societ\u00e0 in accomandita semplice<\/a> o societ\u00e0 semplice).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>FAQ \u2013 Domande Frequenti<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Qual \u00e8 la differenza tra holding pura e holding familiare?<\/strong><br>La <strong>holding pura<\/strong> svolge esclusivamente funzioni di controllo e coordinamento finanziario, senza attivit\u00e0 operative; la <strong>holding familiare<\/strong> \u00e8 finalizzata anche alla <strong>gestione del patrimonio familiare<\/strong> e al passaggio generazionale.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quali sono i principali vantaggi fiscali della holding?<\/strong><br>I principali <strong>vantaggi fiscali di una holding<\/strong> includono l\u2019accesso a regimi agevolati come la Participation Exemption, la distribuzione efficiente degli utili e la possibilit\u00e0 di ridurre il carico tributario nel gruppo societario.<\/p>\n\n\n\n<p><br><strong>Meglio cessione o conferimento di partecipazioni?<\/strong><br>Il <strong>conferimento di partecipazioni<\/strong> risulta generalmente pi\u00f9 efficiente dal punto di vista fiscale, ma richiede una struttura societaria adeguata; la cessione pu\u00f2 invece comportare una valutazione del prezzo di mercato e attenzione alla compliance fiscale.<\/p>\n\n\n\n<p><br><strong>Una holding pu\u00f2 essere immobiliare?<\/strong><br>S\u00ec: con una <strong>holding immobiliare<\/strong> si detengono e gestiscono patrimoni immobiliari familiari o aziendali, applicando strategie di tutela del patrimonio e ottimizzazione fiscale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusioni: scegliere il modello giusto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La decisione sulla struttura giuridica della holding e sulle modalit\u00e0 di costituzione non deve essere presa con leggerezza. Ogni soluzione deve essere attentamente pianificata per <strong>ottimizzare i benefici<\/strong> and <strong>minimizzare i rischi<\/strong>. Tra le possibili opzioni \u2014 cessione, conferimento o trasformazione \u2014 non esiste una scelta \u201cunica\u201d: la migliore dipende dalle esigenze aziendali, dal contesto familiare, dal patrimonio da tutelare e dagli obiettivi fiscali.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/servizi\/consulenza-strategica\/\">CA Consulting<\/a>, con il proprio team di professionisti, \u00e8 a disposizione dei propri clienti al fine ditrovare la soluzione migliore.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/professional\/francesco-cospito\/\">Francesco Cospito<\/a> (Partner <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/\">CA Group<\/a>)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<div style=\"min-height: 30px;display: inline-block;\"><input id=\"5032\" style=\"float: right;max-width: 50px;\" src=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/plugins\/wp-advanced-pdf\/asset\/images\/pdf.png\" alt=\"#TB_inline?height=230&amp;width=400&amp;inlineId=examplePopup1\" title=\"Export pdf to your Email\" class=\"thickbox export-pdf\" type=\"image\" value=\"Export to PDF\" \/><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Costituzione di una Holding: definizione e vantaggi La costituzione di una holding permette all\u2019imprenditore di creare una struttura societaria composta da una societ\u00e0 madre (holding) e da una o pi\u00f9 societ\u00e0 operative (figlie), con l\u2019obiettivo di ottenere un controllo strategico e benefici fiscali. 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