{"id":5078,"date":"2025-12-17T11:21:22","date_gmt":"2025-12-17T11:21:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=5078"},"modified":"2025-12-17T11:24:15","modified_gmt":"2025-12-17T11:24:15","slug":"affitto-e-cessione-dazienda-nella-crisi-dimpresa-strumenti-per-continuita-e-tutela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/affitto-e-cessione-dazienda-nella-crisi-dimpresa-strumenti-per-continuita-e-tutela\/","title":{"rendered":"Affitto e cessione d\u2019azienda nella crisi d\u2019impresa: strumenti per continuit\u00e0 e tutela"},"content":{"rendered":"

Affitto d\u2019azienda e cessione d\u2019azienda come strumenti per il salvataggio dell\u2019impresa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019introduzione del Codice della Crisi d\u2019Impresa e dell\u2019Insolvenza (CCII)<\/a> ha ridefinito il ruolo degli strumenti negoziali funzionali alla conservazione del valore aziendale nelle situazioni di difficolt\u00e0 economico-finanziaria. Tra questi, l\u2019affitto<\/strong> e la cessione d\u2019azienda<\/strong> rappresentano due leve decisive per garantire la continuit\u00e0 operativa<\/strong>, preservare i livelli occupazionali e massimizzare il soddisfacimento dei creditori.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Scenari applicativi nel Codice della Crisi d\u2019Impresa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Composizione negoziata e contratti aziendali durante crisi<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La circolazione dell\u2019azienda<\/strong>, secondo il Codice della Crisi d\u2019Impresa<\/a>, pu\u00f2 manifestarsi in forme differenti e collocarsi in fasi molto diverse del percorso di risanamento. In concreto, si incontrano scenari che spaziano dalla cessione in liquidazione giudiziale<\/a> \u2014 talvolta complicata dall\u2019esistenza di un precedente affitto, che obbliga il curatore a scegliere tra subentro o scioglimento del contratto \u2014 fino a ipotesi in cui l\u2019impresa viene affittata o ceduta prima ancora dell\u2019accesso a uno strumento di regolazione della crisi. Vi sono poi situazioni intermedie: l\u2019affitto o la cessione all\u2019interno della composizione negoziata oppure la cessione preceduta da un contratto di affitto in concordato preventivo o in un piano di ristrutturazione<\/a> omologato.<\/p>\n\n\n\n

Questa pluralit\u00e0 di configurazioni operative riflette un presupposto essenziale: prima di qualsiasi trasferimento definitivo o temporaneo, \u00e8 necessario verificare se l\u2019impresa, dopo la ristrutturazione del debito, possa ancora produrre flussi di cassa sostenibili, adeguati tanto a soddisfare i creditori quanto a garantire, direttamente o indirettamente, la permanenza dell\u2019azienda sul mercato. Senza questa prospettiva di continuit\u00e0 aziendale<\/a>, l\u2019utilizzo dell\u2019affitto o della cessione rischia di trasformarsi in un artificio, mediante il quale l\u2019imprenditore tenta di procrastinare la prosecuzione dell\u2019attivit\u00e0 confidando in un improbabile recupero spontaneo.<\/p>\n\n\n\n

Affitto d\u2019azienda nella crisi d\u2019impresa: disciplina e vantaggi operativi<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019affitto d\u2019azienda in crisi<\/strong> trova applicazione in diversi strumenti per il salvataggio dell\u2019impresa<\/strong>, come il concordato preventivo<\/strong>, la composizione negoziata<\/strong> e la liquidazione giudiziale<\/strong>, consentendo continuit\u00e0 aziendale<\/strong> attraverso una gestione provvisoria dell\u2019attivit\u00e0 economica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affitto d\u2019azienda<\/a><\/strong> \u00e8 disciplinato dagli articoli 2561 e 2562 del Codice Civile, che regolano rispettivamente la locazione dell\u2019intero complesso aziendale e quella di singoli rami. Si tratta di un contratto<\/strong> attraverso il quale il titolare (locatore) cede l\u2019utilizzo dell\u2019azienda a un soggetto terzo (conduttore), il quale si impegna a gestirla secondo modalit\u00e0 concordate<\/strong>, corrispondendo un canone periodico<\/strong>. L\u2019affittuario acquisisce il diritto di utilizzare i beni aziendali per l\u2019attivit\u00e0 produttiva, assumendo la gestione dei dipendenti<\/strong> e le responsabilit\u00e0 dell\u2019ordinaria amministrazione.<\/p>\n\n\n\n

Con l\u2019entrata in vigore del Codice della Crisi d\u2019impresa e dell\u2019Insolvenza<\/strong> (CCII)<\/strong> \u2013 introdotto con il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14<\/a>, successivamente pi\u00f9 volte modificato \u2013 il legislatore ha rafforzato un modello orientato alla conservazione dell\u2019impresa<\/strong> e alla risoluzione delle difficolt\u00e0 economico-finanziarie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In questo contesto, l\u2019affitto d\u2019azienda rappresenta una delle soluzioni perseguite per il superamento della crisi di impresa e il Codice della Crisi e dell\u2019Insolvenza ne offre una disciplina articolata, adattandolo alle finalit\u00e0 proprie di ciascuno strumento. Nel contesto della composizione negoziata<\/a>, esso viene qualificato come atto di straordinaria amministrazione, sottoposto al controllo dell\u2019esperto secondo quanto previsto dall\u2019art. 21 CCII. Nel concordato preventivo<\/a>, l\u2019istituto assume una funzione significativa in presenza di continuit\u00e0 indiretta, poich\u00e9 l\u2019art. 84, comma 2, consente che la gestione dell\u2019azienda da parte di un terzo avvenga anche tramite un affitto stipulato prima della domanda, purch\u00e9 la strumentalit\u00e0 rispetto al ricorso sia esplicitata nel contratto. In particolare, i commi 2 e 3 dell\u2019art. 84 CCII stabiliscono quanto segue:<\/p>\n\n\n\n

\u201c2. La continuit\u00e0 aziendale tutela l\u2019interesse dei creditori e preserva, nella misura possibile, i posti di lavoro. La continuit\u00e0 aziendale pu\u00f2 essere diretta, con prosecuzione dell\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa da parte dell\u2019imprenditore che ha presentato la domanda di concordato, ovvero indiretta, se \u00e8 prevista dal piano la gestione dell\u2019azienda in esercizio o la ripresa dell\u2019attivit\u00e0 da parte di soggetto diverso dal debitore in forza di cessione, usufrutto, conferimento dell\u2019azienda in una o pi\u00f9 societ\u00e0, anche di nuova costituzione, ovvero in forza di affitto, anche stipulato anteriormente, purch\u00e9 in funzione della presentazione del ricorso, o a qualunque altro titolo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

3.         Nel concordato in continuit\u00e0 aziendale i creditori vengono soddisfatti in misura anche non prevalente dal ricavato prodotto dalla continuit\u00e0 aziendale diretta o indiretta. La proposta di concordato prevede per ciascun creditore un\u2019utilit\u00e0 specificamente individuata ed economicamente valutabile, che pu\u00f2 consistere anche nella prosecuzione o rinnovazione di rapporti contrattuali con il debitore o con il suo avente causa<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

In tale ambito, viene valorizzato il principio di concorrenzialit\u00e0<\/strong>: l\u2019art. 91 estende all\u2019affitto la disciplina delle offerte concorrenti<\/strong>, mentre l\u2019art. 94, comma 5, impone procedure competitive, previa stima e pubblicit\u00e0 adeguata.<\/p>\n\n\n\n

La stipula di un contratto di affitto-ponte<\/strong> prima della domanda di concordato pu\u00f2 consentire di evitare la gara competitiva<\/strong> prevista dall\u2019art. 91, comma 2, CCII, semplificando la transazione.<\/p>\n\n\n\n

Nel contesto della liquidazione giudiziale<\/strong>, la disciplina varia: se il contratto \u00e8 anteriore<\/strong> alla procedura, l\u2019art. 184 permette al curatore di recedere<\/strong> con indennizzo; se l\u2019affitto \u00e8 stipulato dal curatore<\/strong>, l\u2019art. 212 CCII disciplina l\u2019affitto nell\u2019ambito dell\u2019esercizio provvisorio<\/strong>, introducendo criteri per la selezione dell\u2019affittuario e clausole di salvaguardia<\/strong> per tutelare sia la continuit\u00e0 aziendale<\/strong> sia gli interessi della massa creditoria.<\/p>\n\n\n\n

Cessione d\u2019azienda durante la crisi: soluzioni e implicazioni<\/h2>\n\n\n\n

Cessione d\u2019azienda nella composizione negoziata<\/h3>\n\n\n\n

La cessione d\u2019azienda<\/strong> costituisce uno strumento cardine del Codice della Crisi d\u2019Impresa e dell\u2019Insolvenza (CCII). Essa consente di perseguire obiettivi essenziali quali la continuit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 economica, la massimizzazione del valore aziendale, la tutela dell\u2019occupazione e il miglior soddisfacimento dei creditori. Le modalit\u00e0 e gli effetti della cessione variano in base allo specifico istituto attraverso cui si affronta la crisi: composizione negoziata, procedure concorsuali<\/a> e concordato preventivo.<\/p>\n\n\n\n

Cessione d\u2019azienda nella composizione negoziata<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La cessione d\u2019azienda consente transazioni aziendali durante crisi<\/strong>, favorendo la protezione dei creditori<\/strong> e garantendo continuit\u00e0 operativa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nella composizione negoziata trova ampio impiego la continuit\u00e0 indiretta mediante trasferimento dell\u2019azienda a un terzo, soluzione che permette di superare i problemi legati al reperimento di nuova finanza, soprattutto da parte delle PMI. Tuttavia, per rendere l\u2019operazione appetibile, \u00e8 fondamentale garantire al cessionario l\u2019esonero dalla responsabilit\u00e0 per i debiti pregressi risultanti dalle scritture contabili obbligatorie (art. 2560, comma 2, c.c.). L\u2019art. 22 CCII consente tale deroga, restando invece fermo che la responsabilit\u00e0 del cedente per i debiti che il cessionario eventualmente si accolla (art. 2560, comma 1, c.c.) non pu\u00f2 essere eliminata.<\/p>\n\n\n\n

Sotto il profilo fiscale, il D.Lgs. 87\/2024 ha esteso l\u2019esonero da responsabilit\u00e0 solidale del cessionario anche alle cessioni effettuate nell\u2019ambito della composizione negoziata, con effetto dal 29 giugno 2024, salvo operazioni fraudolente. L\u2019Agenzia delle Entrate ha per\u00f2 sostenuto che l\u2019esonero operi solo per violazioni commesse dal 1\u00b0 settembre 2024, determinando effetti liberatori completi solo a partire dal 1\u00b0 gennaio 2027; posizione contestata da dottrina e professionisti. Per le cessioni anteriori a tale data resta utile richiedere il certificato fiscale previsto dall\u2019art. 14, comma 3, D.Lgs. 472\/1997.<\/p>\n\n\n\n

Diversamente dalle responsabilit\u00e0 civilistiche e fiscali, l\u2019art. 2112 c.c. \u2013 che prevede la solidariet\u00e0 tra cedente e cessionario per i debiti verso i lavoratori \u2013 non pu\u00f2 essere derogato nella composizione negoziata. Le deroghe previste dall\u2019art. 47 L. 428\/1990 sono infatti applicabili solo alle procedure concorsuali propriamente dette (liquidazione giudiziale, concordato liquidatorio<\/a>, liquidazione coatta amministrativa<\/a>), e non si estendono alla composizione negoziata.<\/p>\n\n\n\n

Cessione d\u2019azienda nelle procedure concorsuali aziendali<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nelle procedure concorsuali la disciplina della circolazione dell\u2019azienda \u00e8 stata significativamente rivisitata dal CCII, come rilevato dallo studio n. 41\/2024 del Consiglio del Notariato. Una delle principali innovazioni \u00e8 contenuta nell\u2019art. 214, comma 3, CCII, che esclude la responsabilit\u00e0 dell\u2019acquirente per i debiti sorti prima del trasferimento, salvo patto contrario. Tale disposizione aumenta l\u2019attrattivit\u00e0 delle vendite aziendali in ambito concorsuale, riducendo i rischi per l\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n

In questo contesto assume rilievo la procedura di informazione e consultazione sindacale (esame congiunto), volta a garantire la tutela dei lavoratori e a rendere possibili eventuali deroghe all\u2019art. 2112 c.c., quando compatibili con la salvaguardia dell\u2019occupazione e con gli obiettivi della procedura.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 inoltre possibile prevedere, nell\u2019avviso di vendita, l\u2019accollo di debiti ammessi allo stato passivo \u2013 come il TFR o mutui ipotecari su immobili compresi nel compendio aziendale \u2013 purch\u00e9 ci\u00f2 non alteri la graduazione dei crediti. Tale soluzione rende l\u2019azienda pi\u00f9 appetibile e consente un miglior realizzo.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 216 CCII disciplina poi le modalit\u00e0 operative delle vendite, imponendo procedure competitive, adeguata pubblicit\u00e0 e, salvo eccezioni, utilizzo delle modalit\u00e0 telematiche tramite il portale delle vendite pubbliche.<\/p>\n\n\n\n

La cessione d\u2019azienda nel concordato preventivo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nel concordato preventivo<\/strong>, la cessione d\u2019azienda<\/strong> pu\u00f2 avvenire anche senza offerente iniziale, secondo logiche di pianificazione giuridico-economica post crisi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nel concordato preventivo la cessione dell\u2019azienda pu\u00f2 assumere finalit\u00e0 differenti a seconda che si tratti di concordato liquidatorio o con continuit\u00e0 aziendale. Nel concordato liquidatorio, l\u2019art. 114 CCII richiama la disciplina della liquidazione giudiziale, applicabile anche alla vendita dell\u2019azienda.<\/p>\n\n\n\n

Nel concordato con continuit\u00e0, la cessione pu\u00f2 essere uno strumento di continuit\u00e0 indiretta: il prezzo pu\u00f2 essere corrisposto mediante flussi generati dall\u2019attivit\u00e0 dell\u2019impresa acquirente o attraverso forme di pagamento anticipate o garantite. L\u2019acquirente pu\u00f2 inoltre beneficiare delle regole sulla continuit\u00e0 dei contratti in corso.<\/p>\n\n\n\n

Il terzo correttivo al CCII ha introdotto l\u2019art. 114-bis, che disciplina le vendite quando il piano prevede la cessione dell\u2019azienda senza un offerente gi\u00e0 individuato. In tal caso, il Tribunale pu\u00f2 nominare uno o pi\u00f9 liquidatori e un comitato di creditori per vigilare sulle operazioni, che devono rispettare principi di efficienza, trasparenza e pubblicit\u00e0. Se invece il piano indica gi\u00e0 un soggetto offerente, la proposta deve essere pubblicata per consentire la presentazione di offerte concorrenti ai sensi dell\u2019art. 91 CCII.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affitto e la cessione d\u2019azienda, alla luce del Codice della Crisi d\u2019Impresa e dell\u2019Insolvenza, si confermano strumenti centrali per la gestione e il superamento delle difficolt\u00e0 economico-finanziarie dell\u2019impresa. La loro funzione non \u00e8 pi\u00f9 soltanto quella di agevolare la liquidazione dell\u2019attivo, ma si inserisce in una logica pi\u00f9 ampia di salvaguardia della continuit\u00e0 aziendale, di tutela dell\u2019occupazione e di massimizzazione del valore per i creditori.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019analisi delle diverse discipline \u2013 nella composizione negoziata, nel concordato preventivo e nelle procedure concorsuali \u2013 dimostra come la circolazione dell\u2019azienda sia oggi profondamente integrata nel percorso di risanamento. La scelta tra affitto e cessione, cos\u00ec come il momento in cui tali strumenti vengono utilizzati, dipende dalla concreta sostenibilit\u00e0 economica dell\u2019impresa dopo la ristrutturazione e dalla possibilit\u00e0 di preservarne la capacit\u00e0 di generare flussi di cassa. In assenza di tale prospettiva, l\u2019operazione rischia di trasformarsi in un mero espediente dilatorio, contrario alla logica stessa del CCII.<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore, con una serie di interventi mirati, ha delimitato responsabilit\u00e0 e tutele per tutti gli attori coinvolti, rafforzando da un lato la protezione del ceto creditorio e dei lavoratori, dall\u2019altro l\u2019attrattivit\u00e0 delle operazioni per affittuari e cessionari. L\u2019esonero del cessionario da responsabilit\u00e0 pregresse nelle procedure concorsuali, le aperture in materia fiscale nella composizione negoziata, l\u2019enfasi sulle procedure competitive e sulla trasparenza delle operazioni, costituiscono elementi che favoriscono la partecipazione di investitori qualificati e la massimizzazione del risultato economico.<\/p>\n\n\n\n

Domande frequenti sull\u2019affitto e la cessione d\u2019azienda in crisi d\u2019impresa<\/h2>\n\n\n\n

1. Cos’\u00e8 l\u2019affitto d\u2019azienda e quando si usa nella crisi d\u2019impresa?<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affitto d\u2019azienda <\/strong>consente di preservare l\u2019attivit\u00e0 durante la crisi, assicurando continuit\u00e0 aziendale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

2. Quali sono i vantaggi della cessione d\u2019azienda nel concordato preventivo?<\/p>\n\n\n\n

La cessione d\u2019azienda<\/strong> permette di massimizzare il valore per i creditori e garantire transazioni aziendali durante crisi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

3. L\u2019affitto d\u2019azienda evita la liquidazione giudiziale?<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 uno degli strumenti per il salvataggio dell\u2019impresa<\/strong>, particolarmente utile se integrato con una pianificazione giuridico-economica post crisi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Hai bisogno di una consulenza su affitto o cessione d\u2019azienda?<\/h2>\n\n\n\n

Affronti una crisi d\u2019impresa<\/strong> o stai valutando una cessione d\u2019azienda<\/strong> o un affitto d\u2019azienda<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n

Richiedi una consulenza per valutare il salvataggio della tua azienda tramite affitto<\/strong> o la cessione in ambito concorsuale.<\/p>\n\n\n\n

Gessica Rizzo<\/a>, Associate di Ca Restructuring<\/a> (Member of CA Group<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

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