{"id":5120,"date":"2026-02-04T21:11:10","date_gmt":"2026-02-04T21:11:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/?p=5120"},"modified":"2026-02-04T21:11:11","modified_gmt":"2026-02-04T21:11:11","slug":"come-costituire-una-holding-immobiliare-guida-completa-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/articoli-finanza-economia-diritto\/come-costituire-una-holding-immobiliare-guida-completa-2026\/","title":{"rendered":"Come costituire una Holding Immobiliare: guida completa 2026"},"content":{"rendered":"<p><em>La creazione di una <\/em><strong><em>holding immobiliare<\/em><\/strong><em> consente all\u2019imprenditore di costituire un <\/em><strong><em>gruppo societario<\/em><\/strong><em> attraverso una struttura di societ\u00e0 legate da partecipazioni. In tale struttura troviamo una o pi\u00f9 <\/em><strong><em>societ\u00e0 operative<\/em><\/strong><em> (c.d. \u201cfiglie\u201d) e una <\/em><strong><em>societ\u00e0 madre<\/em><\/strong><em> che detiene le partecipazioni. La <\/em><strong><em>costituzione di una <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/holding\/\">holding<\/a><\/em><\/strong><em> \u00e8 una strategia efficace di <\/em><strong><em>pianificazione fiscale e patrimoniale<\/em><\/strong><em>, che chiunque faccia impresa dovrebbe attentamente valutare per sfruttare i numerosi vantaggi garantiti da questa forma societaria.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cos\u2019\u00e8 una Holding e tipologie esistenti<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Una <strong>holding<\/strong> \u00e8 una societ\u00e0 finanziaria che detiene partecipazioni o quote in altre societ\u00e0 controllate, esercitando su di esse attivit\u00e0 di direzione e gestione del capitale.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Modello piramidale della holding<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La struttura che si viene a creare con la costituzione di una holding \u00e8 quella di\u00a0una piramide al cui vertice \u00e8 posta la societ\u00e0 madre, sotto le <strong>societ\u00e0 controllate<\/strong> o <strong>figlie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le principali tipologie di holding<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Per differenziare le&nbsp;varie tipologie di holding, \u00e8 utile distinguere tra due modelli:<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Holding pure o finanziarie<\/strong>: coordinano le partecipate ma <strong>non esercitano attivit\u00e0 produttive<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Holding impure o miste<\/strong>: svolgono anche attivit\u00e0 <strong>industriali o commerciali<\/strong>, oltre a quella finanziaria.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Altre forme di holding<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Esistono inoltre:<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Investment holding<\/strong>: holding che acquisiscono partecipazioni allo scopo di ottenere dividendi e&nbsp;<strong><em>capital gains<\/em><\/strong>, senza esercitare attivit\u00e0 di controllo e\/o di gestione del capitale delle societ\u00e0 figlie.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Holding gestorie<\/strong> che possono avere sia natura finanziaria sia natura operativa, e che riuniscono societ\u00e0 con <strong>business sinergici<\/strong> per una gestione coordinata.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Subholding<\/strong>: tipicamente di natura finanziaria, che si interpongono tra una societ\u00e0 capogruppo e le varie societ\u00e0 figlie operanti nello stesso settore.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00b7&nbsp; <strong>Holding familiari<\/strong>: holding i cui soci sono membri della stessa famiglia o ramo familiare.&nbsp;Questa tipologia di holding \u00e8 particolarmente utilizzata in Italia, dove \u00e8 in assoluto la pi\u00f9 diffusa.&nbsp;I vantaggi risiedono soprattutto nella possibilit\u00e0 di gestire il passaggio riducendo al minimo le conflittualit\u00e0 familiari, che sono spesso causa di rallentamenti \u2013 se non addirittura di paralisi \u2013 dell\u2019attivit\u00e0.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Step per la costituzione di una Holding Immobiliare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Valutazioni preliminari<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La creazione di una <strong>holding immobiliare<\/strong> pu\u00f2 sembrare un\u2019operazione banale in quanto si risolve in una mera costituzione di una societ\u00e0 o in una operazione di aumento del capitale sociale di una societ\u00e0 preesistente. In realt\u00e0, sono molte le valutazioni da fare in via preventiva, in quanto alcuni errori potrebbero inficiare l\u2019operazione precludendo il regime di realizzo controllato o generando delle donazioni indirette che potrebbero creare problemi successori.&nbsp; Non entreremo, in questa sede:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nel merito delle ragioni che possono portare un contribuente a decidere di creare una holding e che potrebbero andare dall\u2019esigenza di favorire il ricambio generazionale a quella di gestire meglio gli assetti di governance o, anche di tutelare il patrimonio;<ul><li>nel merito di eventuali profili di abuso dell\u2019operazione che devono essere attentamente valutati;<\/li><\/ul>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nel merito delle soluzioni alternative al conferimento di partecipazioni che possono essere valutate.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il punto di partenza \u00e8 quello di un contribuente che da solo, o assieme ad altri soci, intende fare un <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/conferimento\/\"><strong>conferimento<\/strong><\/a> della la propria partecipazione in una <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-capitali\/\"><strong>societ\u00e0 di capitali<\/strong><\/a> in una holding.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Regime di realizzo controllato<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il <strong>primo punto<\/strong> da valutare attiene alla natura della <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-conferitaria\/\">societ\u00e0 conferitaria<\/a><\/strong> (holding). Per poter beneficiare del regime di realizzo controllato, di cui all\u2019art. 177, commi 2 e 2-bis, <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/tuir\/\"><strong>TUIR<\/strong><\/a>, la conferitaria deve essere una societ\u00e0 di capitali o una <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-di-persone\/\"><strong>societ\u00e0 di persone<\/strong><\/a> in <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/contabilita-ordinaria\/\">contabilit\u00e0 ordinaria<\/a><\/strong>. Appare rischioso, invece, il conferimento in una <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/societa-semplice\/\"><strong>societ\u00e0 semplice<\/strong><\/a> o in una societ\u00e0 di persone commerciale in <strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/contabilita-semplificata\/\">contabilit\u00e0 semplificata<\/a><\/strong> in quanto la mancata presenza dello Stato patrimoniale rende impossibile, o quantomeno difficoltoso, monitorare l\u2019incremento del Patrimonio netto. Analoghe considerazioni valgono anche in relazione alla conferitaria non residente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Controllo di diritto nella conferita<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il <strong>secondo punto<\/strong> da valutare \u00e8 se la conferitaria acquisisca o incrementi il controllo di diritto nella conferita. In caso affermativo, potr\u00e0 trovare applicazione il comma 2, dell\u2019art. 177, TUIR, e non assume rilevanza n\u00e9 la natura del conferente, n\u00e9 l\u2019attivit\u00e0 svolta dalla conferita. Qualora non venga integrato il controllo, il socio conferente potr\u00e0 valutare l\u2019applicazione del successivo comma 2-bis. Pur rimanendo ininfluente la natura del conferente, questi deve essere l\u2019unico socio della holding conferitaria. In caso di conferente persona fisica, sono accettati solo i familiari dell\u2019art. 5, comma 5, TUIR, i quali, tuttavia, se effettuano anche loro un conferimento di partecipazione possono beneficiare del comma 2-bis solo se anche la loro partecipazione, singolarmente conferita, risulta qualificata (percentuale di diritti di voto esercitabili nell&#8217;assemblea ordinaria > 20% oppure partecipazione al capitale o al patrimonio > 25%). Nel comma 2-bis, in relazione alla natura della conferitaria\/holding valgono le considerazioni svolte in precedenza. Diversamente, in relazione alla conferita il conferimento deve avere a oggetto una partecipazione qualificata e, a differenza del comma 2, assume rilevanza l\u2019attivit\u00e0 da questa svolta. Infatti, se questa si qualifica come holding finanziaria o industriale, ai sensi dell\u2019art. 162-bis, TUIR, devono essere rispettati gli ulteriori requisiti restrittivi del successivo comma 2-ter.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Priorit\u00e0 delle norme fiscali nel conferimento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Un <strong>ultimo aspetto<\/strong> da considerare attiene all\u2019eventuale priorit\u00e0 esistente tra le varie norme che regolano il conferimento. Si tratta di un approccio che non trova puntuale riscontro nel dato normativo ma solo dall\u2019elaborazione dell\u2019Amministrazione finanziaria. Il Principio di diritto n. 10\/E\/2020 ha chiarito che il regime di realizzo controllato, di cui all\u2019art 177, comma 2, TUIR, prevale su quello ordinario dell\u2019art. 9, TUIR. Le risposte a interpello n. 552\/E\/2021 e n. 180\/E\/2025 hanno, inoltre, chiarito che il regime di cui all\u2019art. 175, applicabile ai conferenti che operano nella sfera di impresa commerciale, prevale su quello dell\u2019art 177, comma 2, TUIR. L\u2019ufficio non si \u00e8 mai espresso in merito alla prevalenza dell\u2019art 177, comma 2-bis, TUIR sull\u2019art. 9, TUIR, e di una eventuale prevalenza del conferimento intracomunitario ex artt. 178 e 179, TUIR, sull\u2019art 177. Si pu\u00f2 ritenere che, sussistendone i requisiti, il comma 2-bis prevalga sulla regola generale dell\u2019art. 9 e che il regime del conferimento intracomunitario di cui all\u2019art. 178, proprio per la sua specialit\u00e0, prevalga sul realizzo controllato, di cui all\u2019art 177, comma 2, TUIR.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa analisi aiuta ad <strong>ottimizzare fiscalmente la costituzione della holding<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Determinazione del costo fiscalmente riconosciuto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Un passaggio cruciale riguarda la <strong>puntuale indicazione del <\/strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/glossario-economia-finanza\/costo-fiscalmente-riconosciuto\/\"><strong>costo fiscalmente riconosciuto<\/strong><\/a> della partecipazione conferita. Questo valore incide sull\u2019eventuale futura tassazione in caso di cessione.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>FAQ \u2013 costituzione di una Holding Immobiliare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quali sono i principali vantaggi di una holding immobiliare?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Protezione patrimoniale<\/strong>, <strong>ottimizzazione fiscale<\/strong>, pianificazione del <strong>passaggio generazionale<\/strong> e maggiore efficienza nella gestione delle partecipazioni.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Serve un notaio per costituire una holding?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>S\u00ec, la <strong>costituzione della societ\u00e0 holding<\/strong> richiede atto pubblico redatto da un <strong>notaio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00c8 possibile creare una holding familiare?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>S\u00ec, \u00e8 una forma molto utilizzata in Italia per <strong>semplificare la gestione ereditaria<\/strong> e minimizzare conflitti tra eredi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qual \u00e8 la differenza tra holding finanziaria e patrimoniale?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La <strong>holding finanziaria<\/strong> controlla societ\u00e0 operative, la <strong>patrimoniale<\/strong> gestisce beni senza attivit\u00e0 d\u2019impresa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusioni: scegliere la struttura giuridica ottimale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La decisione su <strong>come costituire una holding<\/strong> deve essere supportata da un\u2019attenta <strong>pianificazione fiscale e societaria<\/strong>. Ogni situazione richiede una <strong>valutazione personalizzata<\/strong>: non esiste un modello unico, ma solo la scelta pi\u00f9 adatta sulla base delle specifiche esigenze aziendali e patrimoniali.<\/p>\n\n\n\n<p>Vuoi valutare se una holding \u00e8 la soluzione adatta alla tua azienda? <strong>Contatta <\/strong><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/servizi\/consulenza-strategica\/\"><strong>CA Consulting<\/strong><\/a>, con il proprio team di professionisti per un\u2019analisi personalizzata.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/professional\/francesco-cospito\/\"><strong>Francesco Cospito<\/strong><\/a><strong> <\/strong>(Partner <a href=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/en\/\"><strong>CA Group<\/strong><\/a>)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<div style=\"min-height: 30px;display: inline-block;\"><input id=\"5120\" style=\"float: right;max-width: 50px;\" src=\"https:\/\/www.costanzoeassociati.it\/wp-content\/plugins\/wp-advanced-pdf\/asset\/images\/pdf.png\" alt=\"#TB_inline?height=230&amp;width=400&amp;inlineId=examplePopup1\" title=\"Export pdf to your Email\" class=\"thickbox export-pdf\" type=\"image\" value=\"Export to PDF\" \/><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La creazione di una holding immobiliare consente all\u2019imprenditore di costituire un gruppo societario attraverso una struttura di societ\u00e0 legate da partecipazioni. 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