Introduzione al contratto preliminare di compravendita
È prassi nel settore immobiliare la stipula di accordi preliminari con cui le parti si impegnano a formalizzare un successivo contratto definitivo per il trasferimento della proprietà di un bene. In questo contesto si inseriscono le somme versate a titolo di acconto o caparra, con implicazioni importanti sia dal punto di vista civilistico che fiscale, in particolare per quanto riguarda l’IVA nella compravendita immobiliare.
Premessa: differenza tra acconto e caparra
È prassi nel settore immobiliare la stipula di accordi preliminari con cui le parti si impegnano a formalizzare un successivo accordo definitivo per il trasferimento della proprietà di un bene. In tale contesto, la parte promissaria acquirente, al fine di garantire il proprio impegno, versa alla parte promissaria venditrice una somma di denaro, la cui natura può essere in acconto del prezzo di vendita, ovvero quale risarcimento del danno in caso di mancato adempimento dell’accordo.
L’acconto e la caparra, quindi, costituiscono entrambi un esborso anticipato di una somma di denaro e vengono spesso confusi proprio per tale motivo. I due istituti giuridici, in realtà, svolgono una funzione diversa e comportano conseguenze civilistiche, fiscali e contabili ben distinte.
Acconto nella compravendita immobiliare: definizione e regole
L’acconto è l’istituto più semplice, trattandosi di una somma versata al venditore a titolo di anticipo sul prezzo del bene. L’acconto, però, non offre garanzie, ad esempio se la vendita non si conclude per qualsiasi ragione dev’essere sempre restituito all’acquirente, anche se è stato costui a tirarsi indietro.
L’acconto rappresenta quindi una sorta di “atto di prova” della volontà dell’acquirente di concludere il contratto, senza però vincolare in alcun modo le parti. Ovviamente se la compravendita si conclude positivamente, l’importo versato come acconto viene detratto dal prezzo finale.
L’acconto, in sintesi, costituisce soltanto un’anticipazione del prezzo dovuto e non può essere trattenuto in caso di risoluzione del contratto per inadempimento.
Caparra confirmatoria nel contratto preliminare: effetti e sanzioni
L’articolo 1385 del Codice civile disciplina la “caparra confirmatoria” nel contratto preliminare come la somma di denaro che una parte si impegna a versare all’altra, al momento della firma di un contratto, a garanzia dell’impegno assunto. La caparra, dunque, ha una funzione di risarcimento. Infatti, se il contratto viene rispettato e la compravendita si conclude positivamente, chi ha incassato la caparra può trattenerla come anticipo sul pagamento complessivo. Se invece, l’acquirente che ha versato la caparra risulta inadempiente e/o non rispetta il contratto, il venditore che ha ricevuto la caparra può recedere dal contratto, determinandone l’interruzione e trattenendo quanto ricevuto a titolo di indennizzo. Se l’acquirente cambia idea e decide di non comprare più il bene in questione, perde la caparra eventualmente versata, oppure se l’inadempimento è da imputare a colui che ha ricevuto la caparra, di solito il venditore, l’altra parte, cioè l’acquirente, potrà non solo recedere dal contratto ma anche richiedere la restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata.
La caparra, in sintesi, mira a confermare la serietà dell’impegno preso dalle parti, e può essere quindi vista come un mezzo di tutela preventiva del credito, ovvero come una misura rafforzativa dell’adempimento (caparra confirmatoria), nonché come mezzo di liquidazione anticipata e convenzionale del danno conseguente all’inadempimento di un’obbligazione.
Si segnala che, in assenza di indicazioni, ogni somma versata come anticipo di pagamento è sempre considerata ‘acconto’. Mentre può considerarsi ‘caparra’ solo se risulta espressamente identificata come tale.
IVA su acconto e caparra nella compravendita immobiliare
Ai fini Iva, l’articolo 6, D.P.R. 633/1972, prevede che le cessioni di beni immobili si considerano effettuate alla data di stipula dell’atto di compravendita, a meno che antecedentemente il corrispettivo sia stato pagato in tutto o in parte, nel qual caso l’operazione si considera effettuata in funzione dell’effettivo corrispettivo pagato. Si tratta, quindi, di capire se il versamento di somme a titolo di caparra possa rientrare nell’ambito di “pagamenti anticipati”, in forza dei quali si realizza il momento di effettuazione dell’operazione, con conseguente obbligo di effettuare tutti gli adempimenti correlati.
A tale proposito, si evidenzia che al momento della sottoscrizione del contratto, il pagamento di una somma di denaro può avvenire a diverso titolo, può trattarsi di un acconto del prezzo pattuito, piuttosto che di una caparra.
Come evidenziato in precedenza, la caparra è una somma avente natura risarcitoria, di conseguenza, la stessa non è da assoggettarsi ad Iva al momento della corresponsione, in quanto non è ancora realizzato il requisito oggettivo dell’operazione (non costituisce né una cessione di beni, né una prestazione di servizi). Secondo l’Amministrazione finanziaria, la caparra confirmatoria, avendo funzione risarcitoria, non può essere considerata un anticipo di prezzo, con la conseguente irrilevanza ai fini Iva al momento del versamento della stessa (risoluzione n. 501824/E/1974 e risoluzione n. 501544/1975). Tuttavia, ciò che appare opportuno evidenziare è che la natura di caparra della somma versata deve risultare dalla volontà delle parti dedotta in contratto, altrimenti, in caso di dubbio, alla somma stessa deve attribuirsi una funzione di acconto. Tale principio è stato fatto proprio anche dalla Corte di Giustizia Ue secondo cui, “la caparra che concede la facoltà alla parte che l’ha versata di sottrarsi ai propri obblighi contrattuali dietro perdita della caparra stessa e alla controparte la facoltà di sottrarsi ai rispettivi obblighi restituendo il doppio di quanto ricevuto, senza che l’esame si estenda ai diritti che le singole parti possono far valere anche successivamente all’esercizio di tale facoltà”, non è soggetta ad Iva in quanto ha una chiara natura risarcitoria.
Conclusioni operative
A differenti conclusioni si deve pervenire, invece, se il versamento eseguito all’atto della sottoscrizione dell’accordo preliminare sia stato considerato dalle parti come acconto del prezzo pattuito. In tal caso, infatti, si realizza il momento “anticipato” di effettuazione dell’operazione con conseguente assoggettamento ad Iva dell’operazione e nascita di tutti gli adempimenti conseguenti, in primis l’obbligo di emettere la fattura da parte del soggetto che ha ricevuto la predetta somma. Sul punto, si ricorda che la risoluzione n. 197/E/2007 ha precisato che “ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una pena civile, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria”. Nello stesso documento di prassi, precisa ulteriormente l’Agenzia, “il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini Iva, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta”. Dal pensiero espresso dall’Agenzia deriva una riflessione importante: nella stesura degli accordi preliminari, è necessario essere chiari nell’esplicitare la funzione di eventuali somme versate in tale sede, al fine di applicare correttamente le regole che presiedono al funzionamento dell’Iva.
Per evitare errori fiscali o contrattuali, è sempre consigliabile chiarire nel contratto la natura della somma versata. Rivolgiti a un esperto fiscale del team di del team di CA Consulting per una corretta gestione dell’IVA nella compravendita immobiliare.
Francesco Cospito (Partner CA Group)
