- L’affitto di azienda è disciplinato, in via generale, dagli articoli 2561 e 2562 del Codice Civile, che regolano rispettivamente l’affitto dell’intera azienda e di un ramo della stessa. Si tratta di un contratto mediante il quale il proprietario dell’azienda (affittante o locatore) ne concede il godimento ad un terzo (affittuario o conduttore), il quale si obbliga a gestirla secondo le modalità concordate, dietro pagamento di un canone periodico. L’affittuario acquisisce la facoltà di utilizzare i beni aziendali (materiali e immateriali) per l’esercizio dell’attività d’impresa, assumendosi, generalmente, anche la gestione del personale e la responsabilità della conduzione ordinaria. Con l’entrata in vigore del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII) – introdotto con D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, e più volte modificato, da ultimo dal D.lgs. 13 settembre 2024, n. 136 – il legislatore ha inteso promuovere un approccio maggiormente orientato alla continuità aziendale e al superamento della crisi in una prospettiva conservativa, soprattutto introducendo l’istituto della composizione negoziata che, pur non essendo una procedura concorsuale, enfatizza proprio l’azienda quale entità creatrice di ricchezza che, ove possibile, deve essere conservata. In questo contesto, l’affitto d’azienda emerge come uno strumento flessibile e duttile, utilizzabile:
- nella composizione negoziata;
- nella fase prenotativa del concordato preventivo;
- durante una procedura di liquidazione giudiziale (ex fallimento);
- anche fuori dalle procedure, come misura stragiudiziale propedeutica ad una futura operazione di risanamento.
Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento)
Nel contesto della liquidazione giudiziale, il curatore, ai sensi dell’art. 216 CCII (già art. 104 L. Fall.), può disporre l’affitto d’azienda previa autorizzazione del giudice delegato. La valutazione deve tenere conto della convenienza dell’operazione, della possibilità di salvaguardare la continuità e dell’interesse della massa dei creditori.
Nel concordato preventivo
Nel concordato preventivo, soprattutto in continuità (art. 84 CCII), l’affitto può essere parte integrante del piano concordatario oppure una misura temporanea adottata nelle more dell’omologazione. Il debitore può proporre l’affitto come strumento di gestione transitoria, subordinato all’autorizzazione del tribunale (art. 94 CCII).
Nelle misure protettive e nei procedimenti di composizione negoziata Anche nella fase prenotativa (ex art. 44 CCII) e nei procedimenti di composizione negoziata della crisi, il debitore può valutare l’affitto d’azienda come strumento di sopravvivenza, con l’assistenza dell’esperto indipendente e previa autorizzazione giudiziaria, se necessaria.
