Le società semplici immobiliari rappresentano una delle forme giuridiche maggiormente utilizzate per la gestione e la valorizzazione di patrimoni immobiliari. La normativa fiscale sulle cessioni immobili da parte di società semplici è regolata da disposizioni specifiche che distinguono le tipologie di plusvalenze e ne definiscono la tassazione in capo ai soci.
Disciplina Fiscale delle Plusvalenze Immobiliari
La disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari realizzate dalle società semplici è contenuta negli articoli 67 e 68 del Tuir. La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito in sede di cessione e il costo o valore fiscale di acquisto, aumentato dei costi inerenti documentati.
Cessione Immobili dopo 5 anni
Un principio fondamentale della normativa fiscale italiana è che la cessione di fabbricati o terreni agricoli posseduti da oltre cinque anni non genera reddito in capo ai soci della società semplice. In questi casi, il reddito derivante dalla cessione non deve essere dichiarato dalla società semplice e non viene trasferito per trasparenza ai soci. Questa regola si applica a tutti gli immobili diversi dalle aree suscettibili di utilizzazione edificatoria, per i quali, invece, la cessione è sempre suscettibile di rilevanza fiscale, a prescindere dal periodo di possesso e dal titolo di origine.
Cessione Immobili entro 5 anni
Al contrario, la cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati o terreni agricoli) entro cinque anni dalla costruzione o dall’acquisto genera una plusvalenza imponibile, qualora il corrispettivo percepito superi il costo storico di acquisto o costruzione, aumentato dei costi inerenti.
Il quinquennio decorre:
- dalla data dell’atto di acquisto o, se successiva, dalla data in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale, nel caso di acquisto da terzi;
- dalla data di ultimazione dell’edificazione, nel caso di fabbricati costruiti dal cedente, anche tramite appalto a terzi.
La plusvalenza imponibile, come già evidenziato, viene calcolata come differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Questi costi vanno documentati e possono incidere in modo significativo sulla determinazione della plusvalenza.
Trasformazione in società semplice e cessione agevolata: impatto fiscale
Si segnala che le regole su esposte assumono rilevanza rispetto alle operazioni di assegnazione o cessione agevolata di beni ai soci, nonché nelle trasformazioni agevolate delle società immobiliari in società semplici riproposte dalla Legge di Bilancio 2025.
La modalità con cui il bene è pervenuto al socio o alla società semplice, infatti, incide direttamente sul calcolo del periodo di possesso.
Nell’assegnazione o cessione agevolata il quinquennio di possesso decorre dalla data dell’assegnazione o cessione agevolata stessa. Pertanto, una successiva vendita entro cinque anni da tale data può generare una plusvalenza tassabile.
Nella trasformazione in società semplice, la società semplice eredita il periodo di possesso pregresso della società originaria. La verifica della rilevanza fiscale della plusvalenza richiede quindi di retroagire alla data di originario acquisto del bene da parte della società trasformata.
Questa differenza operativa può determinare scenari molto diversi in termini di tassazione delle plusvalenze, incidendo sulla convenienza delle diverse operazioni.
Quando si può applicare l’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze
Per le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni non edificabili e fabbricati posseduti da meno di cinque anni, le società semplici possono optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26%. Tale opzione va esercitata in sede di rogito notarile.
In assenza di opzione la plusvalenza è sempre tassata secondo il regime ordinario IRPEF, come reddito diverso.
Cessione terreni edificabili da società semplici: tassazione sempre dovuta
Al contrario, per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, come già detto, la normativa prevede l’imponibilità “in ogni caso”, cioè indipendentemente dalla durata del possesso. In questo caso, non è possibile optare per l’imposta sostitutiva del 26%: la plusvalenza è sempre tassata secondo il regime ordinario IRPEF, come reddito diverso. Per questi beni, la plusvalenza è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti. Secondo la prassi notarile (studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 34/2006), è possibile scomputare dal corrispettivo della cessione tutti i costi riferiti al bene, come le spese per la realizzazione di opere di urbanizzazione.
Trasparenza Fiscale e Attribuzione ai Soci
Si ricorda, infine, che, poiché le società semplici sono soggette al regime di trasparenza fiscale, il reddito da queste determinato viene imputato direttamente ai soci, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione agli utili, indipendentemente dall’effettiva percezione.
Domande frequenti (FAQ)
- La cessione di un immobile da società semplice è sempre tassabile?
No, se l’immobile è posseduto da oltre 5 anni ed è un fabbricato o terreno agricolo, la cessione può non generare plusvalenza imponibile.
- Cosa cambia con la trasformazione in società semplice nel 2025?
La trasformazione può ereditare il periodo di possesso della società originaria, influenzando la tassazione della futura cessione.
- Quando conviene applicare l’imposta sostitutiva del 26%?
Solo per immobili non edificabili posseduti da meno di 5 anni. La scelta deve essere fatta in sede di rogito.
Per ogni ulteriore analisi il team di CA Consulting è a disposizione per approfondimenti.
Francesco Cospito (Partner CA Group)
